خیلی اوقات با آگهی‌ها و تابلوهایی با عبارت “سرقفلی این ملک واگذار میشود” یا “این ملک تجاری به فروش می‌رسد” روبرو می‌شویم که حسب نیاز و قدرت اقتصادی افراد و بسته به اینکه برای چه شغلی انتخاب شود، مورد خرید و فروش واقع میشود.
اما باید توجه نمود روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده میشود، دور می‌زند. با این توصیف هرگاه در یک واحد تجاری بر اثر مرور زمان رونق کسب و کار در حرفه‌ای ایجاد شود، هنگام نقل و انتقال ملک صرف نظر از عین یا منافع آن، حقوقی برای ایجاد کننده آن از جمله شهرت و در مواردی، برند ایجاد میشود که در بازار امروزی دارای ارزش اقتصادی است.
حقوق مذکور تحت موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز عنوان سرقفلی که در واقع دو مفهوم جداگانه است، در قوانین جاری به رسمیت شناخته شده و لیکن مهم ترین قانونی که به این امر اختصاص یافته، قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 است. این در حالی است که در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 که بر قراردادهای فعلی حاکم است، قانونگذار از مسئله حق کسب و پیشه فاصله گرفته و فقط حق سرقفلی را آن هم با حصول شرایطی به رسمیت شناخته است.
از طرف دیگر از آنجایی که از نظر قانون شهرداری تأسیس دفاتر برخی مشاغل در واحدهای مسکونی مجاز شناخته شده مسائل و احکام آن، موضوع این نوشتار می‌باشد که اینک به جزییات آن پرداخته میشود.
سرقفلی چیست؟
روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده میشود، دور می‌زند. سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستأجر گرفته میشود، تا محل تجاری واگذار شود.
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می‌آید. بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت می‌باشند. در قوانین قبل از سال 1376 هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره‌ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.
به موجب قانون سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین وی نیز میتواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد، نه تنها مؤجر میتواند تخلیه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداری از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلکه در این صورت نیز هیچ مبلغی از بابت سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی شود.
برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود.
واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می‌باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده 100 طرح و سپس تعطیل خواهد شد.
تفاوت سرقفلی با مالکیت
تفاوتی که بین سرقفلی با مالکیت وجود دارد قابل درک و بسیار راحت تر از باقی موارد است؛ زیرا در سرقفلی، فرد مستاجر برای مدتی منافع یک ملک تجاری را اجاره کرده است و مالک آن شناخته نمی شود برای مثال حق فروش آن را نخواهد داشت.
اما سرقفلی فرق آنچنانی با اجاره ندارد و نوعی اجاره با شرایط بهتر است اما در مالکیت نحوه تصرف متفاوت است و فرد مالک بر خلاف فرد مستاجر می تواند هر تصرفی را در مال خود انجام دهد مانند فروش و رهن و … اما مستاجر چنین حقی را نخواهد داشت.
در واقع اگر چه گفته می شود خریدار سرقفلی اما منظور از آن همان مستاجر است و فرد، منافع را اجاره می کند. مالک همچنان همان شخصی است که ملک از او به سرقفلی گرفته شده است.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
به طور کلی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعد از انعقاد قرارداد اجاره محل‌های تجاری به وجود می‌آید و در تعریف آن باید گفت سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستأجر گرفته میشود، تا محل تجاری واگذار شود. در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می‌آید.
بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت می‌باشند. در قوانین قبل از سال 1376 هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره‌ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.
مطابق قوانین جاری سرقفلی در چه مواردی تعلق می‌گیرد؟
به موجب قانون سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین وی نیز میتواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
بعلاوه چنانچه مالک، سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، به هنگام تخلیه مستأجر اول حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
در بخش دیگری از این قانون آمده است، هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر است و در صورتیکه مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این فرض مستأجر میتواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر میتواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.
چه اقدامات دیگری باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شوند؟
تعدی و تفریط؛ تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف توسط مستأجر و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می‌باشد. هم چنین عدم پرداخت اجاره بهاء یکی دیگر از اسباب تخلیه محل کسب می‌باشد. در این صورت مالک ملک میتواند با ارسال اظهارنامه‌ای نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید، مالک ملک میتواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.
آیا جهت انتقال واحد تجاری اخذ رضایت مالک شرط است؟
به طور قطع بلی؛ زیرا بر اساس قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، اصل بر عدم حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر می‌باشد. لیکن مستأجر میتواند در قبال پرداخت حق مالکانه مؤجر به مبلغ عرف محل، و اخذ موافقت در این خصوص اقدام نماید. در غیر اینصورت چنانچه مستأجر موضوع اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق خواهد داشت از طریق دادگاه صالحه حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر را به اجرا در آورد، که البته مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
ترکیب و اختیارات کمیسیون ماده 100 چیست؟
این کمیسیون مرکب از سه عضو، یعنی یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر از اعضای شورای شهر و یک قاضی دادگستری که پس از وصول درخواست شهرداری به طرف مقابل موضوع تخلفات ساختمانی را ابلاغ می‌کند تا ظرف ده روز توضیحات و پاسخ خود را به کمیسیون کتباً اعلام کند. در پی انجام تشریفات مذکور، با حضور نماینده شهرداری بدون آنکه حق رأی داشته باشد موضوع مورد بررسی قرار می‌گیرد. در صورتی که برای کمیسیون ثابت شود که از واحد مسکونی بعنوان محل تجاری استفاده میشود با تعیین مهلت مناسب که حداکثر دو ماه خواهد بود در مورد تعطیلی محل مزبور ظرف یک ماه اتخاذ تصمیم می‌کند و این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا میشود.
دائر کردن چه مشاغلی در واحدهای مسکونی مجاز است؟
برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود. بنابراین استفاده از اماکن مسکونی به منظور راه‌اندازی کلینیک درمانی، آزمایشگاهی، طبی، تزریقات، داروخانه و درمانگاه خصوصی منعی ندارد.
حکم غرفه‌هایی که توسط شهرداری‌ها اجاره داده میشود، چیست؟
به موجب قوانین خاص به شهرداریهای کشور اجازه داده شده نسبت به واگذاری منافع قسمتی از پارکها، میادین و اموال عمومی متعلق به شهرداری به اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت مصالح عمومی و دریافت اجاره بهای مناسب در قالب عقد قرارداد اقدام کنند. این‌گونه قراردادها از شمول مقررات مربوط به روابط مؤجر و مستأجر خارج و صرفاً مشمول مقررات قانون مدنی است.
در این ارتباط ماده واحده مصوب 3 /12 1378 مقرر می‌دارد: کلیه اماکن نظیر غرفه و دکه ها، تالارها، غذاها خوری‌ها و سایر اماکن درآمدزا واقع در مراکز اقامتی، سیاحتی و تفریحی تحت نظارت و سرپرستی بنیاد مستعضفان و جانبازان و بنیاد شهید انقلاب اسلا می، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و نیروهای مسلح که منافع آن قبل از تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر 1376 تحت هر عنوان به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار شده است مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نخواهد بود.
هم چنین قانون اصلاح لایحه قانونی احداث پایانه‌های مسافربری و ممنوعیت تردد اتومبیل‌های مسافربری برون شهری در داخل شهر تهران نیز حکایت بر آن دارد که واگذاری غرفه‌های پایانه‌ها مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و حقوق کسب و پیشه برای متصرفین یا متصدیان آن ایجاد نخواهد کرد.
به علاوه، قانون واگذاری و تخلیه اماکن و محل‌ها در فرودگاه‌های کشور مصوب 7/2/ 1358 شورای انقلاب نیز حکایت بر آن دارد که: واگذاری اماکن و تاسیسات از قبیل دفتر کار شرکت‌ها و مؤسسات محل رستوران ها، تریا، فروشگاه، غرفه، کیوسک و زمین مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون محاسبات عمومی نبوده و از نظر تخلیه و تغییرات در طی انقضای مدت قرارداد و یا لزوم تخلیه به تقاضای سازمان هواپیمائی در استان، شهرستان محل یا جانشین او دستور تخلیه یا انجام تغییر را صادر می‌نماید. این قانون به موجب ماده 3 آن عطف به ما سبق شده نسبت به کلیه اماکن و محل‌هائی هم که قبلاً در فرودگاه‌های کشور اجاره داده شده یا در تصرف اشخاص بوده تسری پیدا کرده است.
در نهایت قانون راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارکها و میادین و اموال عمومی از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستاجر مصوب تیر ماه 1359 شورای انقلاب نحوه واگذاری اماکن مذکور را بر اساس قرارداد دانسته و تخلیه نیز تحت شرایطی بنا به تقاضای شهرداری از طریق دادستان انجام خواهد پذیرفت.
سوالات مهم سرقفلی
سوالات مهمی که درباره سرقفلی حتما برای شما ایجاد خواهد شد در ادامه پاسخ داده شده است.
آیا در صورت تنظیم رابطه استیجاری بر مبنای قانون سال 1376 مستأجر حق سرقفلی دارد؟
اگر مالک، هنگام عقد قرارداد مبلغی بعنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند، بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر میتواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند. در این خصوص چنانچه بین طرفین اختلاف باشد دادگاه بر اساس نظریه کارشناس، قیمت عادله روز را تعیین می‌کند.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مالک موافقت با آن نکند، تکلیف مستأجر چیست؟
طبق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356چنانچه مطابق قرارداد، حق انتقال سلب شده و یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر، و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.
مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه
مستأجر جدید نیز از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. البته هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
عدم پایبندی به ممنوع بودن انتقال مورد اجاره به غیر و یا تغییر شغل بدون اجازه مالک، چه آثاری دارد؟
طبق قراردادهای مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، در فرض انتقال محل اجاره به مستأجر بعدی، ضمن اینکه حق فسخ اجاره نامه برای مالک به وجود می‌آید، مستأجر استحقاق دریافت نیمی از حق کسب و پیشه را دارد. بعلاوه در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد، نه تنها مؤجر میتواند تخلیه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداری از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلکه در این صورت نیز هیچ مبلغی از بابت سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی شود.
اگر مالکی واحد مسکونی خود را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از مکان مسکونی برای امور تجاری استفاده کند، چه برخوردی با وی میشود؟
با اثبات تخلف از مقررات شهرداری و اقدام برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی درخصوص نوع استفاده از ساختمان آمده، چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح و نسبت به تعطیلی محل کسب و تجارت اتخاذ تصمیم خواهد شد.
چنانچه تأسیس مشاغل فوق موجب ایجاد مزاحمت برای ساکنین واحدهای مسکونی شود، چه راه حلی دارد؟
اجازه استفاده از اماکن مسکونی جهت مشاغل مذکور در پاسخ سؤال قبلی منوط به این است که اگر فردی از ساکنان آن ساختمان مسکونی بتواند ایجاد مزاحمت ناشی از فعالیت حرفه‌ای را برای خود و دیگران ثابت کند و این مزاحمت عرفاً غیر قابل تحمل باشد، مانند رفت و آمدهای غیر متعارف، حضور مداوم مراجعین در راه پله ساختمان، سر و صدای غیر قابل تحمل از جانب ایشان، انتقال بیماری به ساکنان ساختمان و…. در این شرایط حکم به تعطیلی واحد کسبی داده خواهد شد.
اگر انباری یا پارکینگ واحدهای مسکونی برای امور تجاری اجاره داده شود، چه برخوردی میشود؟
واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می‌باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده 100 طرح و سپس تعطیل خواهد شد.
ارزش سند رسمی در روابط طرفین قرارداد اجاره واحدهای تجاری چیست؟
از آنجایی که حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود، لذا از این جهت اهمیت دارد که قرارداد اجاره واحدهای تجاری، به صورت سند رسمی تنظیم شود.
در صورتیکه مالک از تنظیم سند رسمی سرقفلی امتناع کند چه باید کرد؟
در این فرض مستأجر میتواند با هدف عینیت بخشیدن و تثبیت حق سرقفلی به دادگاه حقوقی محل ملک مراجعه و با طرح دعوی الزام به تنظیم سند سرقفلی علیه مالک به حق قانونی خود دست یابد.
