دستور موقت، از جمله اقداماتی است که به منظور حفظ حقوق خواهان تجویز شده تا با صدور و اجرای آنها، اجرای حکم صادره در آینده با مشکلی مواجه نشود. زیرا با توجه به حجم زیاد پرونده‌های دادگستری و اجباراً تطویل دادرسی، ممکن است پس از طرح دادخواست طرف دعوی برای ایجاد مانع دست به نقل و انتقال اموال خود و یا به هر طریقی مخفی نمودن آنها بزند. در نتیجه برای اینکه ذینفع (خواهان) در زمان اجرای حکم با مشکل عدم امکان اجرای حکم مواجه نگردد، تقاضای صدور دستور موقت می‌کند.

دستور موقت چیست؟

دستور موقت که به آن دادرسی فوری نیز گفته میشود، دستوری است که دادگاه مبنی بر توقیف مال یا انجام عمل یا منع از امری صادر می‌کند. از جمله نکات قابل توجه این است که، نظر باینکه دستور موقت بنا بر مواد 311 و 318 قانون آیین دادرسی مدنی امری تبعی است، بنابراین خواسته دستور موقت باید متفاوت از خواسته دعوی باشد؛ یعنی خواهان نمی‌تواند خواسته اصلی خود را به عنوان خواسته دستور موقت از دادگاه بخواهد. بالفرض شخصی که توسط هیأت تخلفات اداری یک سازمان دولتی اخراج شده هنگام اعتراض به رأی قطعی در دیوان عدالت اداری، نمی تواند تقاضای دستور موقت مبنی به بازگشت به کار تا تعیین تکلیف نهایی نماید.

به علاوه، دستور موقت هیچ تأثیری در اصل دعوی ندارد. یعنی چنانچه دادگاه نسبت به توقف عملیات ساخت و ساز ملک مورد نزاع به نفع کسی دستور موقت صادر کرد، وی نباید تصور کند که قطعاً در دعوای اصلی نیز پیروز خواهد شد. همچنین اگر دادگاه نسبت به دستور موقت موافقت نکند چنین تلقی شود که خواهان دعوای اصلی حقی نخواهد داشت، بلکه این احتمال هم میرود که دادگاه موضوع را فوری تشخیص نداده تا دستور موقت صادر کند. در واقع قانونگذار در این ‌باره فقط به اموری که احتیاج به تعیین تکلیف فوری دارند اشاره کرده است بدون آنکه این موارد را نام ببرد. بنابراین تکلیف فوری در هر دعوایی بسته به شرایط آن، می‌تواند از موارد دادرسی فوری به‌شمار آید.

بهترین نمونه آن هنگامی است که با رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، حکم به تخریب ساختما‌نی صادر شود و در پی آن شکایتی در دیوان عدالت اداری مطرح و حکم به ورود شکایت صادر شود و رأی به نفع شاکی صادر گردد. بدیهی است در این موارد ساده‌ترین راه قبل از رسیدگی به اصل دعوی این است که درخواست دستور موقت پذیرفته شود تا از دشواری جبران خسارات در آینده بکاهد. و الاّ چنانچه رأی کمیسیون ماده 100 فوق اجرا شود، حکم دیوان فایده‌ای برای شاکی ندارد.

مطلب پیشنهادی: مشاوره کمیسیون ماده 100

زیرا برای گرفتن خسارت از شهرداری ذینفع باید مدتها در پیچ و خم دادگستری گرفتار شده و معلوم نیست که بتواند خسارت وارده به خود را دریافت کند. بنابراین در این موارد، صدور دستورموقت است که یک وسیله مکمل برای احقاق حق مردم در مقابل شهرداری کاربرد دارد.

شرایط صدور دستور موقت

مطابق ماده 318 قانون آیین دادرسی مدنی قانونگذار به خواهان 20 روز مهلت داده تا برای اثبات دعوای خود دادخواست تنظیم و آن را به دادگاه صالح تقدیم کند، که از زمان صدور دستور موقت آغاز می‌شود. این قرار در تمامی موارد اعم از مالی و غیر مالی قابلیت صدور دارد. همچنین بر اساس تبصره 1 اجرای دستور موقت مستلزم تایید رییس حوزه قضایی است.

مطلب پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

شرایط صدور دستور موقت در مواردی است که

1. تعهد مورد ادعای خواهان، حالّ باشد و لذا برای تعهد مدت دار نمی توان درخواست نمود. چنانکه می‌دانیم امروزه اخذ تسهیلات بانکی یکی از روش‌های معمول در روابط اقتصادی است که از باب تضمین بعضاً چک و یا سفته هایی در اختیار بانک قرار می‌گیرد. بدیهی است در صورتی که تسهیل گیرنده در سررسید اسناد تضمینی نسبت به کارسازی آنها اقدام نکند، بانک با توجه باینکه مطالباتش حالّ شده می‌تواند معادل آن درخواست جلوگیری از نقل و انتقال ملک متعلق به بدهکار را نماید. اما نسبت به آن بخش از اسنادی که مدت دار است و سررسید آنها مربوط به آینده است، امکان توقیف ملک وجود ندارد.
2. برای تقاضای صدور دستور موقت، شرایط عمومی طرح دعوی مانند سمت، اهلیت، ذینفع بودن در دعوی، منجز بودن آن رعایت شود و الا این درخواست رد خواهد شد.
3. دستور موقت هزینه ندارد مگر اینکه از دادگاهی درخواست شود که به اصل دعوی رسیدگی نمی کند و در آن صورت نیز هزینه آن، مبلغی معادل دعاوی غیر مالی است و از جهت تشریفات ممکن است کتبی یا شفاهی درخواست شود. به طور نمونه اگر فردی اتومبیلی را از دیگری خریداری کند و بخواهد علیه وی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند و لکن مطلع شود که فروشنده به قصد انتقال به شخص ثالث، آن را به شهر دیگری برده است. در اینصورت می تواند با پرداخت هزینه ای معادل دعوای مالی از دادگاه محل وقوع مال دستور موقتی مبنی بر توقیف درخواست تا سپس موضوعِ الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاهی که قرارداد در حوزه آن منعقد شده، بخواهد.
4. البته نداشتن هزینه شامل خسارت احتمالی نمی شود که ذیلاً به تفصیل آن خواهیم پرداخت.
5. مکان دادرسی فوری ممکن است در غیر دادگاه مانند منزل قاضی، محل مورد دعوی و غیره باشد. مضافاً اینکه درخواست دستور موقت، در هر زمانی امکان دارد و اوقات تعطیل مانعی برای آن نیست. مثلاً در امری بسیار فوری مانند تخریب ساختمانی و یا آتش زدن محصولاتی، روز تعطیل به دادرسی رجوع شود و قاضی دستور موقت مبنی بر جلوگیری از آن صادر می‌نماید.

الزام تنظیم سند

دادرسی فوری به طور کلی بر سه قسم است:

1. دادرسی فوری ممکن است دایر به توقیف مالی باشد؛ مانند اینکه در موردی که کارخانه ای به طور مثال اقدام به تولید تشک خوشخواب میکند که از برند ثبت شده آن، توسط تولیدی دیگری سوء استفاده شود که در اینصورت خواهان در ضمن دعوی، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف محصولات تقلبی یا تقلیدی و عدم ساخت یا فروش آن را درخواست می‌کند.
2. دستور موقت ممکن است دایر به انجام عملی باشد؛ به عنوان مثال، در جریان ساخت ساز ملک مجاور از حدود مالکیت آن به حیاط همسایه تجاوز شود، ذینفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی بدهد.
3. دستور موقت ممکن است مربوط به جلوگیری از انجام امری باشد؛ که شامل فرضی است که با هدف فرار از انجام تعهدی، بیم تبانی بین خوانده دعوی با دیگران مبنی بر قصد نقل و انتقال اموال برود، که خواهان در ضمن طرح دعوای اصلی از دادگاه بخواهد برای منع هر گونه نقل و انتقال مورد معامله تا ختم دادرسی و صدور حکم دستور موقت صادر کند. مانند اینکه شخصی آپارتمانی را به صورت بیع نامه ای خریداری کرده و به جهت اینکه فروشنده از انتقال رسمی آن امتناع می‌کند، مجبور به ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می‌شود. لیکن بلحاظ جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال به دیگری از دادگاه درخواست صدور دستور موقت میکند تا هنگام حضور در محضر، سند همچنان به نام فروشنده باقی باشد.

مطلب پیشنهادی: الزام تنظیم سند

پرداخت خسارت احتمالی

بر اساس ماده 319 قانون آئین دادرسی مدنی، دادگاه وظیفه دارد برای جبران خسارت احتمالی که از دستور موقت حاصل می‌شود از مدعی تأمین اخذ کند که در این صورت دستور موقت منوط به دادن تأمین خسارت است. بنابراین به دادگاه تکلیف شده است که در هر مورد تصمیم بگیرد برای صدور دستور موقت از مدعی تامین بخواهد. البته تعیین میزان خسارت احتمالی بر اثر اجرای دستور موقت نیز بعهده قاضی است و هنگام تعیین مبلغ مذکور عامل زمان هم در نظر گرفته می‌شود.

به این معنی که دادگاه باید با توجه به نوع دعوی و مدافعات احتمالی و سایر عوامل موثر در طول جریان رسیدگی مدت تقریبی دادرسی را در نظر بگیرد و براساس آن خسارت احتمالی خوانده را تامین کند. به طور مثال در دستور موقت بر توقیف وجه نقدی در بانک دادگاه نمی تواند و نباید از صدی دوازده آن مبلغ در مدت شش ماه کمتر تامین بگیرد چه در آن صورت تمامی خسارت احتمالی خوانده را تامین نکرده و برخلاف ماده مذکور اقدام کرده است.

تأمین خسارت احتمالی می‌تواند نقد مانند اسناد تجاری، سهام و ضمانت نامه بانکی و یا غیر نقد یعنی وثیقه گذاشتن اموال غیر منقول باشد. بدیهی است چنانچه در مهلتی که دادگاه جهت پرداخت خسارت احتمالی تعیین کرده اقدامی نشود، دادگاه اختیار دارد نسبت به صدور قرار رد درخواست دستور موقت اقدام نماید.

نقش دستور موقت در مسائل خانوادگی

چنانکه می‌دانیم حسب مقررات جاری، مادر تا سن هفت سالگی کودک، برای حضانت او اولویت دارد و پس از آن حضانت فرزند با پدر است.

لیکن قانونگذار برای نگاهداری طفل، در مواردی که والدین با حکم دادگاه متارکه کرده اند و یا زمانی که پدر و مادر به هر علتی جدا از یکدیگر زندگی می‌کنند تعیین تکلیف کرده و به طور معمول دادگاه‌ها بر اساس ماده 29 قانون حمایت خانواده (مصوب سال 92) ضمن رأی خود با توجه به شروط ضمن عقد و مندرجات سند ازدواج، در مورد چگونگی حضانت و نگهداری اطفال و نحوه پرداخت هزینه‌ها تصمیم مقتضی اتخاذ می‌کند.

اما در این اثنی ممکن است فاصله زمانی موجب ورود صدمات جبران‌ناپذیر به کودکان شود که برای جلوگیری از این آسیب‌ها، ماده 7 قانون مذکور به امکان صدور دستور موقت در خصوص حضانت طفل حتی پیش از صدور حکم اشاره کرده است. در این راستا این ماده مقرر می‌دارد: “دادگاه می‌تواند پیش از اتخاذ تصمیم در مورد اصل دعوی به درخواست یکی از طرفین در اموری از قبیل حضانت، نگهداری و ملاقات طفل و نفقه زن و محجور که تعیین تکلیف آنها فوریت دارد، بدون اخذ تأمین، دستور موقت صادر کند. این دستور بدون نیاز به تأیید رئیس حوزه قضائی قابل اجرا است.”

بنابراین اگر در فرض جدایی، پدر از دادن فرزند زیر هفت سال به مادر خودداری کند، مادر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، برای صدور دستور موقت مبنی بر استرداد (پس دادن) فرزند درخواست دهد. با توجه به این‌که قانون، حضانت را با مادر دانسته است، نیازی نیست که امری را در دادگاه اثبات کند و دادگاه بدون رعایت تشریفات قانونی و خارج از نوبت، حکم استرداد طفل را صادر می‌کند و این حکم از طریق نیروی انتظامی فوراً قابل اجرا است.

چگونگی رفع اثر از دستور موقت

مواردی که موجبات صدور دستور موقت زایل شده باشد، نیز باید به فوریت از آن رفع اثر شود که عبارتند از:

• چنانکه اشاره شد، مستفاد از ماده 318 قانون آئین دادرسی مدنی در صورتی که قبل از اقامه دعوای اصلی تقاضای صدور دستور موقت شده باشد، خواهان مکلف است دادخواست خود را ظرف 20 روز از تاریخ صدور دستور موقت به دادگاه صالح برای اثبات ادعای خود تسلیم کند و گواهی آن دادگاه مبنی بر تقدیم به‌موقع دادخواست به دادگاهی که دستور موقت صادر کرده است را ارائه دهد. در غیر اینصورت دادگاه صادر کننده به درخواست طرف، از دستور موقت رفع اثر خواهد کرد.
• در صورت انصراف خواهان تا قبل از اجرای دستور موقت، از آن رفع اثر می‌شود و خسارت احتمالی تودیع شده به وی بازگردانده می‌شود.
• در صورتی که خوانده تأمینی بسپارد که متناسب با موضوع دستور موقت باشد، دادگاه از دستور موقت رفع اثر می‌کند.
• هرگاه جهتی که موجب دستور موقت شده است، مرتفع شود، دادگاه صادر کننده دستور موقت، ان را لغو می‌کند و اگر اصل دعوی در دادگاه مطرح باشد همان دادگاه دستور را الغا خواهد کرد. مرتفع شدن جهت دستور موقت، زمانی رخ می‌دهد که برای مثال، فوریت از بین برود.
• در صورتی که دعوای کسیکه درخواست دستور موقت نموده، به موجب حکم قطعی دادگاه رد شود.

نمونه دادخواست دستور موقت

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگى	نام پدر	شغل	محل اقامت شهر – خیابان -کوچه – شماره –پلاک
خواهان
خوانده
وکیل یا نماینده قانونى
تعیین خواسته و بهای آن	صدور دستور موقت به منع نقل و انتقال آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی …. بخش …شهرستان…. محل وقوع ملک
دلایل و منضمات دادخواست	فتوکپی مصدق 1 – قرارداد مورخ…. ، 2 – دلیل پرداخت ثمن، 3 – استعلام ثبتی.
ریاست محترم مجتمع قضایی”نام شهرستان محل وقوع ملک ” با سلام احتراماً به استحضار می رساند : اینجانب به نشانی مذکور برابر قرارداد مورخ، 6 دانگ یکباب آپارتمان ردیف صورتمجلس تفکیکی شماره جزء پلاک ثبتی…. / بخش …. شهرستان….. را از خوانده/خواندگان خریداری نموده‌ و مبلغ ریال از بهای آن نیز تأدیه شده است. علیرغم ایفای تعهداتم به عنوان خریدار، متأسفانه خوانده/خواندگان مذکور از اجرای مفاد قرارداد امتناع نموده و در جهت تکمیل ساختمان احداثی و اخذ صورتمجلس تفکیکی اقدامی ننموده‌اند. اینک با توجه به عدم اطمینان در انجام تعهدات قراردادی خوانده، استدعای صدور دستور استعلام ثبتی و نهایتاً به استناد ماده 310 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و صدور دستور موقت منع خوانده/خواندگان از هرگونه نقل و انتقال آپارتمان موضوع مبایعه نامه فوق الذکر از در پلاک ثبتی فوق و اجرای آن قبل از ابلاغ مورد استدعاست. دعوی راجع به ماهیت ادعا وفق ماده 318 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ظرف مهلت قانونی ده روزه تقدیم خواهد شد. محل امضاء – مهر – انگشت

اظهارنامه قضائی

در صورتی که از کسی طلبی داریم که شخص حاضر به پرداخت آن نمی شود، یا از ایفای تعهدی امتناع می‌نماید و یا هر ادعای دیگری که نسبت به شخصی داشته که مدارک لازم جهت اثبات حق خود در دادگاه نیز وجود دارد قبل از طرح دعوی در دادگاه، یک فرصت دیگر به طرف مقابل می‌دهیم تا نسبت به ادای دین یا ایفای تعهد اقدام نماید به این نحو که با مراجعه به محل فروش تمبر و اوراق قضایی در مراجع قضایی، فرم اظهارنامه را دریافت کنیم. در واقع ارسال اظهارنامه، یک درخواست رسمی است اما بدون حضور در مراجع قضایی، اگر اظهار شونده توسط اظهارنامه به خواسته متقاضی ترتیب اثر ندهد از طریق قضایی پیگیری خواهد شد.

بنابراین هر شخص ذیحقی لازم نیست حتماً برای مطالبه حق خویش اقدام به اقامه دعوی نماید. زیرا ممکن است با درخواست شفاهی از کسی که بایستی این حق را اداء نماید، به مقصود خویش نایل نگردد. اما در برخی موارد چون اثبات مطالبه شفاهی به نوعی مشکل است، بنابراین با تنظیم اظهارنامه و ارسال آن برای مخاطب به طور رسمی اقدام به مطالبه حق خود می‌کند.

تنظیم اظهارنامه چگونه است؟

امروزه با تحقق ثبت دعاوی از طریق سیستم رایانه ای در مراکز استانهای سراسر کشور، به سهولت می‌توان به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی مراجعه و نسبت به ثبت اظهارنامه اقدام نمود. در سایر شهرها نیز از طریق مراجعه مستقیم به دادگستری این امر میسر می‌باشد.

لازم بذکر است که چنانچه طرف دعوی بیشتر از یک نفر باشد به ازای هر نفر یک برگ اضافه می‌شود. به علاوه هنگامی که به وسیله اظهارنامه مطالبی را به طور رسمی به طرف مقابل ارسال می‌کنیم نوشته باید طوری باشد که بعدها قابل اثبات باشد و همچنین زمانیکه می‌خواهیم چیزی را به کسی بدهیم و او حاضر نیست آن را بگیرد، از طریق ارسال اظهارنامه به او تسلیم می‌شود.

سایر کاربردهای اظهارنامه

در مواردی برخی افراد می‌خواهند با طرف مقابل خود، صلح و سازش کند که می‌توانند با ارسال اظهارنامه مشکل ایجاد شده بین خود را حل و فصل کند.
گاهی اوقات کسانیکه دلیلی جهت اقامه دعوی و احقاق حق خود ندارند، می‌توانند با ارسال اظهارنامه و دریافت پاسخ طرف مقابل، در دادگاه به پاسخ ارائه شده از سوی طرف مقابل خود استناد نمایند. ارسال اظهارنامه اصولاً اختیاری است و اجباری در ارسال آن برای افراد وجود ندارد لیکن در موارد خاصی، اظهارنامه وفق قوانین و مقررات خاص، اجباری تلقی شده است.

شایان ذکر است که اظهارنامه برای بیان رسمی و محترمانه جهت مطالبات می‌باشد که امری بسیار مقبول و پسندیده تلقی می‌شود و چه بسا که همین اظهار رسمی بسیاری از مشکلات را حل نموده و از حضور افراد مختلف با شوون اجتماعی متفاوت در دادگاه‌ها جلوگیری نماید و مانع از کثرت پرونده‌ها در دادگاه‌ها و اطاله دادرسی شود.

لیکن در نوشتن متن اظهارنامه باید مواظب بود تا مطالبی عنوان نشود که موجب سوء استفاده طرف مقابل شود و بتواند علیه نویسنده اظهارنامه استفاده نماید و همچنین از بکاربردن کلمات تهدید آمیز و غیرمحترمانه پرهیز شود و خلاصه اینکه جز در مواقع لازم از فرستادن اظهارنامه خودداری نماییم، زیرا ممکن است ارسال اظهارنامه موجب هوشیاری طرف مقابل شود. مثلا اگر موضوع دعوی شما مطالبه وجه باشد و قصد داشته باشید با صدور قرار “تامین خواسته” اموال طرف را توقیف کنید او با وصول اظهارنامه این فرصت را پیدا می‌کند که اموال خود را از دسترس شما خارج نماید.

توصیه می‌شود در پایان اظهار نامه به اظهار شونده و مخاطب گوشزد شود در صورت عدم پاسخ لازم از طرف وی، اقدامات قانونی از جمله مراجعه به مراجع صلاحیتدار قضایی و در نتیجه مسئولیت پرداخت هزینه‌های دادرسی، حق الوکاله وکیل، عند اللزوم حق الزحمه کارشناسی و غیره نیز بر عهده وی خواهد بود.

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی در تهران

موارد الزامی ارسال اظهارنامه

از جمله مواردی که ارسال اظهارنامه قبل از اقامه ی دعوی ضروری می‌باشد، زمانی است که محلی را به طور امانی به کارگر، سرایدار، خادم و به طور کلی به هر امین دیگری سپرده شود، اگر شخص مورد نظر از استرداد مال امانی امتناع نماید، بایستی ابتدا اظهارنامه ای تنظیم و به طرف مقابل اعلام شود که محل امانی را پس دهد در صورتی که شخص امانت دار پس از 10 روز از زمان ابلاغ اظهارنامه محل مزبور را بازپس ندهد، به عنوان متصرف عدوانی محسوب و خواهان از مزایای دعوی که خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی می‌گردد، استفاده می‌کند.

مطلب پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

به علاوه اگر موضوع دعوی دین و از نوع وجه رایج باشد و با مطالبه داین و تمکن مدیون امتناع از پرداخت نماید، که دادگاه با رعایت نرخ تورم متناسب با تغییر شاخص سالانه بانک مرکزی از زمان سر رسید تا هنگام پرداخت، محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد، مگر اینکه به نحو دیگر مصالحه نمایند. در این ارتباط، گرچه مطالبه نباید لزوماً بوسیله اظهارنامه باشد، لیکن دلیل محکمه پسندی جهت طرح دعواست.

از طرفی دیگر، در فرضی که در قراردادی موقع بروز اختلاف ارجاع امر به داور شده ولی طرفین داور یا داوران خود را معرفی نکرده باشند و تعیین داور به عهده دادگاه نیز سپرده نشده باشد، یکی از طرفین می‌تواند داور خود را معین کرده و با ارسال اظهارنامه رسمی از طرف دیگر قرارداد درخواست تعیین داور نماید. در اینصورت طرف مقابل مکلف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه اقدام نماید والا ذینفع می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.

بنا به قانون تجارت طلبکاران شخصی شرکای شرکت‌های تجاری حق ندارند طلب خود را از دارایی شرکت بخواهند. لیکن می‌توانند انحلال شرکت را از دادگاه صالحه به منظور وصول طلب از سهم مدیون درخواست نمایند، منوط به اینکه مراتب را حداقل شش ماه قبل از اقدام به وسیله ی اظهارنامه رسمی به اطلاع شرکت برسانند. در اینصورت مادام که حکم نهایی انحلال صادر نشده باشد شرکاء می‌توانند با پرداخت طلب خواهان تا حد دارایی مدیون، از انحلال آن جلوگیری نمایند.

همچنین هنگام اعلام فسخ معاملات یکی از پیش نیازهای آن ارسال اظهارنامه و اعلام اراده بر فسخ است، که متعاقباً در صورت تشخیص ارکان فسخ توسط دادگاه صالحه فسخ اعلام شده، تنفیذ می‌گردد.

النهایه در صورتیکه ملکی به اذن مالک در تصرف دیگری باشد در صورتی که مالک با ارسال اظهارنامه از متصرف تقاضای تحویل ملک نماید از تاریخ ارسال در صورتی که ظرف مهلت معین شده ملک را به مالک استرداد نکند، از تاریخ انقضای مهلت اعلامی در اظهارنامه متصرف غیرقانونی محسوب شده و می‌توان بر علیه متصرف دادخواست خلع ید تنظیم و نیز تقاضای اجرت المثل آن را نمود.

مواد قانونی مربوط به اظهارنامه در قانون آیین دادرسی مدنی

ماده 156 هر کس می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه نماید، مشروط به اینکه موعد مطالبه فرارسیده باشد. به طور کلی هر کس حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند ضمن اظهارنامه به طرف ابلاغ نماید

تبصره اداره ثبت اسناد و دفتر دادگاه‌ها می‌توانند از ابلاغ اظهارنامه هایی که حاوی مطالب خلاف اخلاق و خارج از نزاکت باشد خودداری نمایند.
ماده 157 در صورتی که اظهارنامه مشعر به تسلیم چیزی یا وجه یا مال یا سندی از طرف اظهارکننده به مخاطب باشد باید آن چیز یا وجه یا مال یا سند هنگام تسلیم اظهارنامه به مرجع ابلاغ، تحت نظر و حفاظت آن مرجع قرار گیرد، مگر آنکه طرفین هنگام تعهد محل و ترتیب دیگری را تعیین کرده باشند.

پاسخ به اظهارنامه

یکی ار سؤالات مطروحه این است که آیا جواب به اظهارنامه الزامی است، که در این رابطه باید گوشزد نمود بجز موارد لازم و ضروری که به گوشه هایی از آنها فوقاً اشاره شد، هیچگونه تکلیف قانونی در پاسخ به اظهارنامه وجود ندارد.

نمونه برگ اظهارنامه

نمونه اظهار نامه خریدار به فروشنده مبنی بر اعلام مراتب فسخ معامله به لحاظ غبن فاحش

• موضوع اظهارنامه: اعلام مراتب فسخ معامله به لحاظ غبن فاحش (اختلاف قیمت بالا)
• مشخصات و اقامتگاه اظهار کننده:
• مشخصات و اقامتگاه مخاطب:
• مشخصات کامل خریدار:
• مشخصات کامل فروشنده:

خلاصه اظهارات
مخاطب محترم جناب آقای /خانم
با سلام ،
احتراما، در اجرای ماده 156 آئین دادرسی مدنی باستحضار می‌رساند:
مطابق قرارداد … مورخ … اینجانب یک دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی … بخش … شهرستان … به نشانی … را به مبلغ … ریال از جنابعالی خریداری کردم و ثمن معامله مبلغ … ریال آن پرداخت شده و مقرر بوده است بقیه در دفتر خانه پرداخت گردد. اینک از آنجایی که از جهت قیمت معامله مغبون واقع شده ام و این غبن فاحش است بر حسب ماده 416 قانون مدنی در صورتی که غبن فاحش باشد هر یک از متعاملین حق فسق معامله را دارد وبا التفات به اینکه به موجب ماده 420 قانون خیار غبن، باید پس از علم به آن فوریت اعمال گردد و حق اعمال آن در قرارداد پیش بینی شده است، لذا با ابلاغ این اظهار نامه در مهلت مقرر قانونی فسخ معامله به لحاظ غبن فاحش اعلام، و درخواست می‌شود ظرف ده روز از رؤیت این اظهار نامه جهت مسترد نمودن مبلغ پرداختی به اینجانب مراجعه نمایید.

 

نام و نام خانوادگی
امضاء – تاریخ

عقب نشینی ملک یا همان اصلاحی ملک چیست و شامل چه ضوابطی می شود؟

در ضوابط و مقررات تعیین شده در طرح تفصیلی شهرها حداقل عرض گذرهای معابر مشخص شده است. بر اساس این ضوابط ملک هایی که وارد گذر شده اند با عقب نشینی ملک یا همان اصلاحی ملک رو به رو خواهند شد.

در این شرایط برای مالکان مسائل و مشکلاتی پیش خواهد آمد. ضمن اینکه برخی افراد اقدام به خرید یک ملک می‌کنند و پس از مدتی متوجه می‌شوند که آن منطقه درمحدود? طرح‌های نوسازی شهرداری قرار دارد و به این ترتیب متحمل زیان‌های بسیاری می‌شوند.

• انواع عقب نشینی از دید محور عبوری و قانونی به چه صورت است؟
• قانون در این شرایط چه حق و حقوقی برای مالک در نظر گرفته است؟
• آیا مالک می‌تواند از قرار دادن ملک خود در اختیار شهرداری سر باز زند؟
• چگونه باید از قرار گرفتن ملکی در محدود? طرح‌های شهرداری اطلاع پیدا کرد؟

اصلاحی ملک یا عقب نشینی (ساختمان) چیست؟

بر اساس طرح تفصیلی شهرها جهت گسترش عرض ­گذرها و افزایش کیفیت جریان ترافیک برای املاک عقب نشینی در نظر گرفته شده است. در گذرهایی که از نظر شهرداری اولویت بالایی ندارند اصلاحی یا عقب نشینی صرفا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید اجبارا اعمال می­‌شود.

متراژی که ملک باید از گذر محل عبور (کوچه و خیابان) فاصله بگیرد اصلاحی نامیده می شود. هدف از اجرای اصلاحی ملک یا عقب نشینی بزرگتر شدن عرض گذرها است.

تاثیر اصلاحی (عقب ­نشینی) بر بنای قابل احداث

در صورتیکه مساحت ملاک تراکم ملک بر اساس متراژ سند باشد نکات زیر قابل توجه است:

• • رعایت اصلاحی یا عقب‌نشینی از گذر عموما تاثیری در تراکم مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی بسیار زیاد باشد یا املاکی که گذر در ضلع شرقی یا غربی آن باشد.
  • رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در طبقات مجاز شما ندارد.
  • رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در پیشروی مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی زیاد باشد.
  • در فروش یا مشارکت در ساخت املاکی که اصلاحی یا عقب نشینی دارند، تاثیرات اصلاحی باید بطور دقیق بررسی شود. پیشنهاد میکنیم حتما از شهرداری محل استعلام بگیرید.

مطلب پیشنهادی: قرارداد مشارکت در ساخت

مثال:
ملکی با مساحت 490 مترمربع (ملاک عمل متراژ سند است)، تراکم 300% ، 5 طبقه مسکونی و پیشروی 60% بعلاوه 2متر وجود دارد. این ملک باید از گذر 2 متر عقب نشینی کند و طبق شکل زیر این 2 متر از تراکم، تعداد طبقات مسکونی و پیشروی ملک کسر نشده و تنها از مساحت حیاط ملک کم می‌­شود.
انواع اصلاحی (عقب نشینی ملک)
عموما شرایط اصلاحی در ملک­های شرقی و غربی مشابه است و از تراکم مجاز شما کسر می‌­شود.

توصیه مهم: به شما توصیه می‌شود قبل از اقدام برای اخذ دستور نقشه، خرید ملک و مشارکت در ساخت از شخص یا گروهی که اطلاعات کافی درباره ضوابط بروز شهرداری دارد، مشورت بگیرید.

انواع عقب نشینی ، از دید محور

عقب نشینی ملک عموما به سه صورت زیر انجام می‌پذیرد:

تعریض از محور میانی: رعایت عرض گذر مصوب توسط پلاک‌های طرفین معبر به میزان مساوی از محور گذر الزامی است. به عبارت دیگر برای تعریض مسیر در این حالت متراژ نهایی تعریض اگر 4 متر متر باشد، 2 متر ملک بالایی گذر و 2 متر ملک پایینی گذر عقب نشینی خواهد داشت. برای اینگونه از عقب نشینی­‌ها، املاک به میزان مساوی از گذر عقب می­‌نشینند، ملاک وسط گذر تعیین شده توسط طرح تفصیلی شهر تهران است.

رعایت عرض گذر بر اساس طرح‌های هندسی مصوب: در اینگونه از عقب نشینی­‌ها، املاک نسبت به فرم هندسی گذر عقب می‌­نشینند.

عقب­ نشینی ملک از یک­طرف: برای این نوع عقب­ نشینی‌­ها، رعایت اصلاحی برای یک­طرف گذر در نظر گرفته می‌­شود. در مثال بالا چنانچه اعلام شود که 4 متر عقب نشینی تنها از سمت پایین گذر بایستی اتفاق بی افتد، ملکی که در بالای گذر قرار دارد دچار اصلاحی نخواهد شد.

انواع عقب نشینی ، از دید قانون

الف) اشتباهات ثبتی

بر اساس فهرست اشتباهات ثبتی مصوب 1353 هرگاه‌ در ذکر جهات‌‌ ملک‌ اشتباه‌ شده‌ و با همان‌ اشتباه‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ باشد، پس‌ از احراز اشتباه‌ به‌ شرط‌ اینکه‌ اختلافی‌ با مجاورین‌ و همچنین‌ اختلافی‌ در حد فاصل‌ نباشد، اصلاح‌ آن‌ بلامانع‌ است‌.

به علاوه، در مورد کسر مساحت‌ و طول‌ اضلاع‌ تحت این شرایط اصلاح‌ ثبت‌ ملک‌ و سند مالکیت‌ بلامانع‌ است.

1. مالک‌ کتباً تقاضای‌ اصلاح‌ سند مالکیت‌ خود را بنماید
2. مالک با کسر مساحت‌ و طول‌ اضلاع‌ موافق‌ باشد
3. ملک مورد ثبت‌ در وثیقه‌ و بازداشت‌ نباشد

همچنین، طبق ماده 20 قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک، حقی برای خود قائل است می‌تواند اعتراض نماید. که در این مورد در پی درخواست شرکت، صدور سند تک برگی و تهیه نقشه کاداستر (نقشه ثبتی با استفاده از نقشه هوایی که ملاک عمل دادگاه‌ها و اداره ثبت است) ممنوعیتی جهت اصلاح ثبت ملک و سند مالکیت وجود نداشته است.

بنابراین اقدامات شهرداری مبنی بر درخت‌کاری مغایر با قاعده تسلیط و حق مالکیت شرکت بوده است.

مطلب پیشنهادی: راه حل تعیین اصالت سند ملکی

ب) مالکیت ملک

قانون ثبت، ملک ثبت شده را از آن کسی می‌داند که در اسناد ثبتی، ملک به نام اوست.

پس اسقاط چنین مالکیتی به صرف اعراض از بین نمی‌رود و مال از حیطه سلطنت مالک به صرف اعراض خارج نمی‌شود، مگر این که به بایر شدن ملک منجر گردد و دولت آن را بر مبنای نیازهای عمومی تصاحب کند.

با توجه به این که عقب‌نشینی املاک معمولاً با اختیار و رضایت مالک صورت نمی‌گیرد، بلکه با نیرویی خارجی، مال از تسلط شخص خارج شده، به لحاظ فقدان قصد اباحه دیگر شامل قاعده اعراض نیست.

در پی اقدام شهرداری شایان ذکر است که مطابق ماده 101 قانون شهرداری‌ها، قانونگذار معابر و شریان های عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود را متعلق به شهرداری دانسته و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نمی‌کند.

مفهوم مخالف آن این است که اگر احداث معبر و شارع در اثر اجرای طرح باشد می‌بایست غرامت آن به مالک پرداخت شود.

در واقع، عقب‌نشینی املاک که در نتیجه اجرای طرح تعویض به مالکان این گونه املاک تحمیل می‌شود به منزله اجرای حکم ماده 101 قانون شهرداری محسوب نشده و در چنین مواردی، ماده 45 اصلاحی آیین‌نامه قانون ثبت املاک نیز، دلالتی بر سلب مالکیت رایگان ندارد.

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

ج) تصرف ملک از سوی شهرداری

در ماده 96 قانون شهرداری مقرر شده هرگاه برای تأمین احتیاجات شرعی و رفع نیازمندی‌های عمومی باید تمام یا قسمتی از اراضی و املاک در محدوده شهر به تصرف شهرداری درآید، از قانون توسعه معابر مصوب 1320 باید استفاده شود.

در ماده 1 قانون مذکور، مقرر شده هرگاه شهرداری‌ها توسعه، اصلاح یا احداث برزن، خیابان، میدان، گذر، کوی، انهار یا قنوات را برای تسهیل آمد و شد یا زیبایی شهر لازم بدانند، طبق مقررات این قانون رفتار خواهد شد.

در ماده 4 این قانون تصریح شده که شهرداری می‌تواند هر مقدار ملکی را که لازم بداند به بهای عادله خریداری نماید.

به علاوه، بر اساس رأی وحدت رویه 186 مورخ 25/12/1371 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری استفاده از املاک اشخاص به منظور تأمین نیازمندی‌های و تأسیسات عمومی شهری به حکم قوانین موضوعه باید از طریق خرید و تملک آنها صورت گیرد.

قانون احداث بنا در املاک دارای اصلاحی

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت 60? طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می ­باشد.

پیش­ آمدگی بیش از60? طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول60? مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (930/410-27/1/64)

مطلب پیشنهادی:  ضوابط ساخت و ساز در تهران

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب‌نشینی ساختمان

قبل از اینکه طرح‌های شهرداری به مرحل? اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح‌های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام می‌شود.

به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن‌ها در محدود? طرح قرار گرفته است، نامه‌هایی ارسال می‌کند. از طریق این نامه‌ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می‌شوند.

در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می‌کنند و با مالکان صحبت می‌کنند.

متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن می‌کند. برای افراد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملکی را خریداری می‌کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی ساختمان، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند.

لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می‌توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.

داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب‌نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت‌گرفته و وضعیت ملک در طرح‌های حال و آیند? شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.

جبران خسارت در نتیجه عقب نشینی ملک

اولین نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را، هر گونه که صلاح می‌داند، اجرا کند.

این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح‌های عمرانی قرار دهید. پس مقاومت در این زمینه فایده ندارد.

در واقع قانون به شما اجازه نمی‌دهد که به خاطر منافع شخصی خود، جلوی طرحی را که منافع عمومی در پی خواهد داشت، بگیرید. بهتر است روشی پیدا کنید که از این عقب‌نشینی متضرر نشوید.

برای پیشگیری از ضرر و زیان، به نکات زیر دقت کنید:

• بر اساس قانون، هنگامی که شهرداری به دلیل اجرای طرح‌های عمرانی مالکی را مجبور به تسلیم ملک کند و یا به ملکی خسارتی وارد کند، ملزم به پرداخت هزینه خواهد شد.
• خسارت ممکن است به اعیان یا به عرص? ملک وارد شده باشد. (منظور از اعیان ساختمان و بنا است و عرصه به معنای زمین ملک است.)
• در هنگام وارد شدن خسارت به اعیان، کارشناسان رسمی دادگستری میزان خسارت وارده را بررسی و مبلغی را تعیین می‌کنند و شهرداری موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.
• در مورد خسارت به عرصه، یعنی مواقعی که شهرداری تمام یا بخشی از ملک را تصرف می‌کند، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می‌شود و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد. اگر مبلغ به‌دست‌آمده، بیشتر از بهای ملک در زمان ارزیابی باشد، بهای ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می‌شود.
• پس از تعیین مبلغ، شهرداری موظف به پرداخت خواهد بود.

شهرداری برای مالکانی که با طرح‌های عمرانی همکاری می‌کنند و بخشی از ملک خود را در راستای اجرای این طرح‌ها از دست می‌دهند، مزایایی در نظر گرفته است.

• در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.
• برای برخی املاک تخفیف‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شود.

نکته طلایی برخورداری از امتیازات شهرداری

برخی مواقع افراد از طرح‌های شهرداری اطلاع حاصل می‌کنند و قبل از اجرای طرح‌ها، خود به تخریب و بازسازی بنا می‌پردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقب‌نشینی ملک می‌کنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه‌ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.

در چنین شرایطی مالک نمی‌تواند ادعای خسارت کند زیرا شخصاً به تخریب و عقب‌نشینی ساختمان اقدام کرده است و هنوز اجباری از سوی شهرداری وجود نداشته است.

در این حالت شهرداری نه تنها وظیفه‌ای برای پرداخت غرامت ندارد، بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود. البته ممکن است به دلیل اقدام داوطلبان? مالک در جهت نوسازی شهر و هماهنگی با طرح‌های شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این زمینه وجود ندارد.

اگر می‌خواهید برای عقب‌نشینی ساختمان خود از شهرداری بهای ملک یا تراکم اضافه درخواست کنید، لازم است تا زمان صدور دستور تخریب منتظر بمانید و سپس برای تخریب و بازسازی اقدام کنید.

عقب‌نشینی در هنگام نوسازی

گاهی اوقات در هنگام تصمیم برای بازسازی بنا و مراجعه به شهرداری برای دریافت پروان? ساخت، با دستور عقب‌نشینی ساختمان مواجه می‌شوید.

این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که در نقشه‌های آیند? شهرداری، تصمیم برای تعریض معابر منطق? شما وجود دارد، اما طرح تعریض هنوز به مرحل? اجرا نزدیک نشده است. در واقع شما قبل از اقدام شهرداری، تصمیم به نوسازی بنای خود گرفته‌اید. این مسئله به خصوص دربار? ملک‌هایی که در کوچه‌های باریک قرار دارند زیاد مشاهده شده.

برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی، نکات زیر را در نظر داشته باشید:

1. هنگام مراجعه برای دریافت پروان? ساخت، کارشناسان مقدار عقب‌نشینی ملک را، که برای تعریض معابر لازم است تعیین می‌کنند. در این هنگام، ابعاد و محدود? ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص می‌شود. مقدار عقب‌نشینی تعیین‌شده حتماً باید در زمان ساخت رعایت شود. در صورت رعایت نکردن محدوده، پس از پایان ساخت دچار مشکلات فراوانی خواهید شد.
2. در صورت بروز تخلف در زمین? عقب‌نشینی ملک، شهرداری گواهی پایان کار را صادر نخواهد کرد و در صورت نبود این گواهی، دریافت سند ممکن نخواهد بود.
3. طبق قانون، شهرداری مالک کوچه‌ها و معابر عمومی است. بنابراین اگر در هنگام ساخت از حدود عقب‌نشینی عبور کنید، در واقع در املاک شهرداری دخل و تصرف کرده‌اید. شهرداری می‌تواند برای تخریب ملکی که از حدود عقب‌نشینی عبور کرده است اقدام کند و یا جریمه‌ای برای مالک متخلف در نظر بگیرد.
4. تصمیم در زمین? تخریب یا جریمه، به نظر کارشناسان شهرداری و بررسی کمیسیون‌های مربوطه بازمی‌گردد.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

نحوه طرح دعوی علیه شهرداری

حتی اگر شهرداری مجاز به تصرف در ملک باشد، پیش از آن باید نسبت به خرید یا تملک آن اقدام می‌نمود.

در همین‌راستا، جهت طرح شکایات علیه شهرداری تحت عنوان تصرف عدوانی یا مطالبه خسارات ناشی از تخریب یا تجاوز، باید به دادگاه‌ عمومی مراجعه کرد.

تشخیص و ثبوت تخلف از قوانین یا عدم تخلف از قوانین توسط قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده، به عمل خواهد آمد.

بنابراین، برای شکایت از شهرداری مراجعه ابتدایی به دیوان عدالت اداری ضرورتی ندارد مگر اینکه متضرر یا ذینفع قصد ابطال مصوبه شهرداری را داشته باشد.

به‌علاوه، برای حل اختلاف ثبتی باید به هیأت نظارت ثبتی منطقه مراجعه کرد.چراکه البته طبق ماده 10‏ آیین‌نامه ماده 25‏ اصلاحی قانون در مواردی که مالک به طور کتبی تقاضای اصلاح سند مالکیت خود را در مورد کسر مساحت و طول اضلاع بنماید، رسیدگی با روسای واحدهای ثبتی خواهد بود.

مطلب پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

جمع‌بندی عقب نشینی ، اصلاحی ملک

 

1. هنگامی که ملکی در محدود? طرح‌های شهرداری قرار می‌گیرد، مالک موظف به همکاری با این نهاد است.
2. بهای ملک و یا خسارتی که به عرصه و اعیان ملک وارد می‌شود، توسط کارشناسان تعیین خواهد شد و شهرداری موظف به پرداخت این بها خواهد بود.
3. در برخی موارد شهرداری تسهیلاتی برای مالکانی که ملک آن‌ها در محدود? طرح‌های عمرانی قرار گرفته است در نظر می‌گیرد.
   این تسهیلات شامل اعطای مجوز تراکم اضافه و تخفیف‌های مالیاتی می‌شود.
4. در صورتی که قبل از صدور دستور تخریب توسط شهرداری اقدام به بازسازی ملک خود کنید، برای مقدار عقب‌نشینی ساختمان بهایی دریافت نخواهید کرد.
5. اگر در زمان بازسازی بنا، شهرداری دستور به عقب‌نشینی ساختمان داده باشد، مالک ملزم به رعایت حدود تعیین‌شده خواهد بود.
6. عدم رعایت حدود منجر به تخریب ملک یا تعیین جریمه خواهد شد.

عمر مفید ساختمان

یکی از ابهامات موجود در مقررات ملی و دیگر قوانین مرتبط با جامعه مهندسین ساختمانی و بالطبع آن برای جامعه کارشناسی، غیر شفاف و مبهم بودن تعریف عمر مفید ساختمان می‌باشد. علیرغم اینکه در مبحث 2 مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان از ابتدای شروع بهره برداری و پس از تحویل ساختمان توسط مجری به صاحب کار یا صاحب کاران در بخش های مختلف ساختمان (مدت زمان به شرح زیر را) تعیین گردیده است ولی قوانین در خصوص مدت زمان مسئولیت مهندسین در قبال ساختمان سکوت اختیار نموده است:

• سازه های ساختمان شامل پی، اسکلت، سقف و سفت کاری حداقل 10 سال؛
• نمای ساختمان، حداقل 5 سال؛
• عایق های رطوبتی ساختمان حداقل 5 سال؛
• تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی، آسانسورها حداقل 3 سال.

عمر مفید ساختمان به چه عواملی بستگی دارد؟ آیا می‌شود عمر مفید ساختمان را تنها به کیفیت مصالح محدود نمود یا عوامل دیگری نیز باید در نظر گرفت؟

عمر مفید ساختمان را می‌شود به دو عامل (ساختاری) و مصالح (نوع و کیفیت، روش اجرا، نحوه نگهداری و بهره برداری از مصالح) تقسیم نمود.

عوامل ساختاری:
عوامل ساختاری می‌تواند شامل موارد زیر باشد: نوع خاک، پی، شرایط آب و هوایی و جغرافیایی منطقه، نوع ساختمان از نظر کاربری، نوع اسکلت سازه ای (آجری، گلی، بلوکی، بتنی، فلزی و غیره)

مطلب پیشنهادی: انواع خاک در ساختمان سازی

به هر حال زیر شاخه های دو عامل فوق الذکر بسیار متنوع بوده و لحاظ کردن تمامی آن عوامل، برای کارشناسان بسیار مشکل بوده و نیاز به داشتن تخصص و تجربه وافر در امر محاسبه و طراحی و اجرا و نظارت در امر ساختمان دارد و بدلیل تنوع آن عوامل می‌تواند تعیین عمر مفید ساختمان را برای کارشناسان با خطا همراه سازد.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش نظارت ساختمان

روشی دیگر برای محاسبه عمر مفید ساختمان استفاده و استناد به آیین نامه 2800 می‌باشد.

در صورتی که سازه ساختمان مورد نظر بر اساس ضوابط آیین نامه 2800 طراحی و ساخته شده باشد و با توجه به دوره بازگشت تعریف شده زلزله در آیین نامه مربوطه، می‌توان حداقل عمر مفید ساختمان را تخمین زد.

مطابق این آیین نامه (بند 1-1 و 2-1 ویرایش چهارم) ساختمان باید در زلزله ای که احتمال وقوع آن در طول عمر مفید ساختمان (50 سال)، کمتر از ده درصد می‌باشد مقاوم باشد.

همچنین ساختمانهای بلندتر از 50 متر و یا بیشتر از 15 طبقه باید ضوابط ویژه ای را برای اثر ناشی از زلزله سطح بهره برداری که احتمال وقوع آن از 50 سال بیشتر از 99/5 درصد اقناع نماید مقاوم باشد.

لذا ملاحظه می‌گردد از نظر تحمل بار ساختمان باید حداقل 50 سالی مقاوم باشد.

مبنای محاسبه سن ساختمان چیست؟

سن ساختمان: یکی از سردرگمی ها و اختلافات اساسی مابین خریداران و فروشندگان بر سر محاسبه سن ساختمان است تا جایی که این موضوع به یکی از مباحث جدی در هنگام خرید و فروش ملک تبدیل شده است.چند نکته واضح در این خصوص وجود دارد که مبنای اختلافات است:

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد خرید و فروش ملک

سن واقعی ساختمان: از نظر من و اغلب کارشناسان، سن واقعی ساختمان با اولین پی ریزی و تشکیل فونداسیون آغاز می‌گردد و مبنای محاسبه آن تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.

سن بهره برداری: از زمان نصب انشعابات و امکان سکونت در آپارتمان آغاز میگردد.و معمولاً مبنای محاسبه آن تاریخ نصب کنتورهاست.

سن سندی: از زمان تهیه اسناد شامل پایانکار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک محاسبه می‌شود.

هر کدام از این مقاطع سنی چه کاربردی دارد:

با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران حدود 30 سال است، محاسبه سن ساختمان کمک موثری به تصمیم گیری در مورد خرید آن میکند علاوه بر این بانک ها و موسسات مالی محدودیت هایی را برای پرداخت وام و تسهیلات بانکی به ساختمان های دارای عمر بیش از 20 سال و در پاره ای از موارد 12 سال در نظر گرفته اند.

سن واقعی ساختمان (تاریخ اخذ جواز ساختمان) معمولا مورد توجه بانکها و موسسات است و مبنای محاسبه عمر ساختمان از منظر آنهاست.

سن بهره برداری و سن سندی ساختمان عموماً مبنایی برای قیمت گذاری و اعلام مالکین به خریداران است موضوعی که خریداران باید توجه داشته باشند درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا بررسی تاریخ آن است تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد .برای کسب اطلاعات بیشتر فایل صوتی زیر را دانلود و گوش کنید.

عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان

با گذشت زمان بتدریج ویژگی ها و کارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن کاسته می‌شود و وقتی این ویژگی ها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل کرد، عمر مفید ساختمان به پایان می‌رسد و ساختمان از انتفاع می‌افتد. برخی از عوامل موثر که منجر به کاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند بشرح زیر می‌باشد که با پیشگیری و جلوگیری از بروز این گونه خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می‌توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود.

خطاهای طراحی

1. دقت ناکافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیت ها در این مرحله ناشی از بی تجربگی یا سهل انگاری.
2. عدم توجه کافی به معیارهای مورد نیاز طرح.
3. خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه.
4. خطا در تهیه نقشه ها.
5. خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی.

خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا

1. انتخاب نامناسب مصالح.
2. انتخاب نامناسب تجهیزات.
3. انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات.
4. انتخاب نامناسب نیروی نظارتی.
5. انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص.
6. انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای کار بدون برنامه.
7. عدم توجه به کنترل کیفیت.
8. اظهار نظرهای غیرکارشناسی در حین اجرای کار و الزام به اجرای آنها.
9. صرفه جوئی در هزینه ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بکارگیری نیروهای غیرحرفه ای.
10. اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه های آنها در طول زمان.
11. خطاهای اتفاقی و عامل های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره.
12. خطاهای مربوط به تغییر و تحول
13. شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب های زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه.

خطاهای بهره برداری و نگهداری

1. بهربرداری غلط و رعایت نکردن ضوابط مربوط به بهره برداری.
2. عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری.
3. توجیه نبودن گروه های بهره بردار.
4. تغییر نوع بهره برداری بدون بررسی امکان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یک ساختمان مسکونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یک ساختمان مسکونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره.
5. بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره برداری بدون تغییرات لازم.
6. عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای کشف و رفع نارسائی های کوچک که منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می‌شود.
7. تعلل در انجام بموقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز.

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد پیمانکاری تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان

بررسی استانداردهای جهانی نشان می‌دهد که طول عمر ساختمان های کشور ما 25 تا 30 سال، طول عمر ساختمان های کشورهای صنعتی 100 سال و حتی کشور روسیه 300 سال است. آمار مذکور نشان دهنده عمر کم و جوانمرگی ساختمان ها در کشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن است.

پیشنهاد می‌شود جهت نحوه تعیین عوامل موثر در عمر مفید ساختمان به مبانی و معیار ها پرداخته شود و متمرکز شویم:

نحوه تعیین عمر مفید ساختمان

تعیین عمر مفید ساختمان یکی از چالش ها، مشکل ترین و پر ابهام ترین موضوع کارشناسی جهت انجام قرار کارشناسی رشته ساختمان می‌باشد.

توضیح، تشریح کامل وجامع این موضوع احتیاج مبرم به چندین مقاله دارد، ولی بطور کلی و مجمل تعدادی از عوامل موثر و اساسی به شرح ذیل تقدیم می‌گردد:

1. بررسی اسناد و مدارک مرتبط و موجود از ملک مورد نظر، منطقه جغرافیایی و موقعیت ملک در طرح جامع تفصیلی، ازجمله آن مدارک ومستندات (ثبتی، شهرداری از قبیل پروانه و پایان کار ساختمان و ملحقات آن، عوارض نوسازی ومفاصاحساب شهرداری، بررسی قبوض مهم)
2. نوع سازه
3. نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک (پارامتر وعامل بسیار مهم، حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی می‌باشد)
4. نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان ساختمان بنایی با کلاف، بدون کلاف، بتنی، فلزی، ترکیبی و غیره
5. نوع سقف اجراشده
6. طراحی معماری
7. طراحی نما
8. نحوه اجرای تاسیسات ومکانیکال و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال
9. سیستم سازه ای و باربر سازه و در صورت وجود باربری جانبی
10. فرسودگی ساختمان، نوع ونحوه فرسودگی آن
11. ترکهای موجود در ساختمان و نوع ونحوه ترکهای موجود
12. نوع و سطح کیفی مصالح درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن
13. زمان نصب کنتورهای آب، برق، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه وبررسی قبوض مربوطه
14. نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک (مرکزی، چیلر، پکیج، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی)
15. چیدمان معماری داخلی ساختمان
16. نحوه، نوع و میزان خوردگی مصالح اصلی و غالب ساختمان
17. نوع استفاده از مصالح

مهم: ممکن است مصالح استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بعضا بسیار مشهود خواهد بود.

نحوه تعیین عمرمفید باقیمانده ساختمان

دادگاه طی قرار کارشناسی عمر باقیمانده یک ساختمان را سؤال کرده است؟

چگونه باید عمر باقیمانده ساختمان را حساب کرد؟

وقتی اکثریت ساکنین یک ساختمان علیه اقلیت آن ساختمان به دادگاه شکایت می‌کنند، آنگاه دادگاه طی قرارکارشناسی. از کارشناس سوال می‌کند چقدر از عمر ساختمان باقیمانده است و آیا ساختمان هنوز قابل استفاده است یا نه؟

و یا قرار کارشناسی صادره دادگاه اینست که ؛ آیا ساختمان موضوع دعوی از نظر استحکام بنا و مقاومت و … قابلیت بهره برداری و استفاده ساکنین را دارد یا خیر ؟

چون در اینگونه پرونده ها عمدتا ساختمان های قدیمی است که معمولا یا از نظر فنداسیون و یا اسکلت و مقاومت در مقابل زلزله مشکل دارند، معمولا اگر بار ثقلی باشد مشکلی ندارند ولی در قبال بارجانبی با ضوابط و آیین نامه 2800 مطابقت ندارند و نمیتوان تایید بگیرند. لذا کارشناس باید با تمسک به مبانی، معیار ها و شاخص هایی مستند و فنی، گزارش کارشناسی مستدل و مستند به دادگاه بدهد.

چگونه می‌توان اختلاف مالکان بر سر نوسازی ساختمان را حل کرد؟

حتما شما هم در گوشه و کنار شهر ساختمان هایی را دیده اید که از ظاهرشان پیداست ده ها سال از عمرشان می‌گذرد. حتی برخی از این ساختمان ها به قدری فرسوده شده اند که هر لحظه ممکن است روی سر ساکنانش خراب شود.

یکی از مشکلاتی که گاهی محیط صمیمانه آپارتمان ها را بر هم می‌زند، اختلاف مالکان واحد های یک ساختمان درباره نوسازی آن است. اگر این اتفاق در ساختمان شما هم رخ داده است، با ماه همراه باشید.

اگر با همسایگان برای نوسازی ساختمان به مشکل برخورده اید، باید بدانید راهکار حل این مشکل مراجعه به شورای حل اختلاف است؛ به این ترتیب که فرد خواهان نوسازی ساختمان، باید دادخواست خود مبنی بر «تمایل به نوسازی» را به شورای حل اختلاف ارایه دهد.

شورا نیز بعد از بررسی، موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. به این ترتیب، پای کارشناسان به دعوای نوسازی باز می‌شود.

در این زمان است که تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از #کارشناسان رسمی دادگستری سپرده می‌شود. کارشناسان تشخیص می‌دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر.
موافقت کارشناس دادگستری با بازسازی ساختمان در صورت تشخیص ضرر مالی و جانی

به عبارت دیگر، اگر کارشناسان تشخیص دهند که ادامه زندگی در ساختمان، خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می‌کنند.

البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می‌شود. در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می‌کند؛ بنابراین به نظر می‌رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند. مسلماً این بحث و جدل ها جز ایجاد کدورت میان همسایگان نتیجه دیگری ندارد.

مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند؟

نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، کانون کارشناسان رسمی دادگستری، با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، خود به انتخاب کارشناس می‌پردازد و به این ترتیب، به همه دعوا ها پایان می‌دهد.

به خاطر داشته باشید مدیر ساختمان نیز می‌تواند نماینده همه ساکنان برای اجرای طرح نوسازی باشد؛ بنابراین سعی کنید فردی لایق و امین را برای مدیریت ساختمان تان انتخاب کنید.

حکم دادگاه، پایان بحث ها

نکته مهم در این باره آن است که قانونی که اجازه تجدید بنای فرسوده را به موافقان می‌دهد، «قانون تملک آپارتمان ها» است. ماده 13 این قانون مقرر کرده است:

“در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.”

حقوق مخالفان نوسازی

ساکنان مخالف نوسازی هم باید بدانند که قانون، حق آن ها را نادیده نگرفته است. در واقع، حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری، حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است و موافقان هم نمی توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند؛ بنابراین موافقان برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شأن همسایه های مخالف تهیه کنند و بعد از نقل مکان آن ها به خانه جدید، دست به کار نوسازی ساختمان شوند.
با این حکم، قانون پیشاپیش به یک بهانه مخالفان پاسخ داده است، زیرا بعضی از مخالفان، نداشتن پول کافی برای اجاره مسکن تا پایان نوسازی را دلیل مخالفت شان اعلام می‌کنند. به این ترتیب، قانون علاوه بر توجه به حقوق آنان، این بهانه را نیز از دست شان گرفته است.

از طرف دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید دل شان را به این امکان خوش کنند، چون همیشه وضع به همین منوال نیست و بعد از این که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحد ها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آن ها پرداخت شده است، از آن ها پس گرفته می‌شود.
اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی موجود است: در چنین مواردی، ساکنان طلبکار می‌توانند حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند.

تجدید بنای ملک در صورت عدم رضایت اقلیت مالکین

با افزایش عمر ساختمان، ساختمان دچار فرسودگی شده این فرسودگی، ممکن است تبعاتی از جمله خطر جانی یا مالی برای افراد ساکن در آن ساختمان داشته باشد؛ معمولا در زندگی شهرنشینی حاضر، اکثر مردم در آپارتمان زندگی می‌کنند، ساختمان هایی با چندین واحد آپارتمانی با مالکین فراوان و سلایق متفاوت؛ با اتمام عمر مفید ساختمان، نیاز به بازسازی بیش از پیش احساس می‌گردد، در صورتی که بین مالکین توافقی مبنی بر تخریب و نوسازی ساختمان باشد مشکلی بوجود نمی آید، اما سوال اینجاست که اگر عده ای از مالکین، تمایلی به تخریب و نوسازی (تجدید بنا) نداشته باشند، چاره کار در چیست؟

معمولا، مالکین یک ساختمان در اداره ساختمان خود دچار چالش هایی هستند، به خصوص اینکه بخواهند در جهت نوسازی ساختمان قدم هایی بردارند، هماهنگی بین تمام مالکین یک ساختمان جهت تخریب و نوسازی تقریبا غیر ممکن است، مالکی یا از روی لجبازی و یا به هر علت دیگری تمایلی به تخریب و نوسازی ندارد، چاره کار در چیست؟

خوشبختانه قانونگذار در ماده 13 الحاقی 11/03/1376 قانون تملک آپارتمان ها این موضوع را پیش بینی نموده است. براساس ماده 13 قانون فوق الذکر، شرایط تخریب و نوسازی ساختمان در صورت عدم رضایت عده ای از مالکین بدین شرح است:

سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تائید کنند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است یا به هر علتی ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر مالی و جانی برود.

اکثریت مالکین رضایت به تجدید بنای ملک داشته باشند، بنابراین در صورتی که عده قلیلی از مالکین تصمیم به تجدید بنا کرده باشند، نمی توانند با شرایط ماده 13 قانون فوق الذکر درخواست تجدید بنا کنند.

دادگاه حکم به تجویز تجدید بنا دهد، یعنی مالکین بعد از اخذ نظریه کارشناسی باید طرح دعوای تجویز تجدید بنا نمایند و از دادگاه بخواهند که در این خصوص حکم صادر نماید، بنابراین به صرف اخذ نظریه کارشناسی امکان تخریب و نوسازی نیست و حتما دادگاه (محل وقوع ملک) باید در این خصوص حکم صادر نماید.

مسکن استیجاری برای مالک یا مالکانی که نسبت به تجدید بنا همکاری نمی کنند از طرف مالکین موافق تجدید بنا تهیه شود؛ بنابراین به نظر می‌رسد دادگاه ضمن صدور حکم به تجویز تجدید بنا (تخریب و نوسازی ساختمان) باید به این نکته نیز اشاره کند که مالکین متقاضی تجدید بنا موظفند نسبت به تهیه مسکن استیجاری برای مالک یا مالکین مخالف نوسازی اقدام نمایند.

ممکن است این سوال مطرح شود که: آیا اجاره مسکن برای مالکین مخالف از طرف دیگر مالکین به صورت رایگان خواهد بود یا اینکه مالکین حق خواهند داشت که آن را مطالبه نمایند؟

قسمتی از ماده 13 قانون مزبور در این خصوص چنین مقرر نموده که

” …آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند… پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده [ مالک یا مالکانی که همکاری نکردند ] از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.”

سوال دیگری که ممکن است پیش آید این است که چنانچه با وجود حکم دادگاه مبنی بر تجویز تجدید بنا، مالک یا مالکین مخالف، اقدام به تخلیه و تحویل ملک جهت بازسازی نکنند، تکلیف چیست؟

تبصره 2 ماده 13 قانون فوق الذکر با پیش بینی این موضوع چنین مقرر نموده:

“چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای و ی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد. ”

بنابراین، با احراز دادگاه مبنی بر تجدید بنای ساختمان فرسوده، در صورتی که مالکی که مخالف تجدید بناست نسبت به تخلیه واحد با وجود تامین مسکن مناسب از طرف دیگر مالکین اقدام ننماید، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه از رئیس دادگستری (در حال حاضر شورای حل اختلاف) دستور تخلیه صادر و تخلیه از طریق واحد اجرا انجام خواهد شد،

به نظر می‌رسد مالکین موافق تجدید بنا، همزمان با طرح دعوای مزبور، می‌توانند درخواست تخلیه ملک را از همان دادگاه بنمایند و دادگاه نیز در این صورت دستور تخلیه را همزمان با حکم تجدید بنا و تامین مسکن مناسب برای مالک خودداری کننده صادر نماید.

مطلب پیشنهادی: ضوابط ساخت و ساز در تهران

نحوه نوسازی ساختمانی که دچار فرسودگی و استهلاک شده است چگونه است ؟

پس از تهیه، تنظیم و ارائه دادخواست توسط خواهان ها به حوزه قضایی مربوطه ؛ قاضی شعبه مربوطه طی قرار کارشناسی صادره مبنی برتشخیص نهایی فرسودگی ساختمان و بررسی پایان عمر مفید ساختمان و بررسی بیم خطر و ضرر جانی ومالی … ؛ به هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد .

هیات کارشناسان منتخب مزبور، طی مطالعه اسناد و مدارک منضم در پرونده و ابرازی طرفین دعوی و بررسی، بازدید و مشاهدات میدانی ومحلی از ساختمان موضوع کارشناسی باستناد قوانین ومقرارت مربوطه (مباحث مقررات ملی ساختمان، بخصوص مبحث 22 و قانون تملک آپارتمان ها بخصوص ماده 13 و مطالب فنی و اجرایی دیگر )تشخیص می‌دهند که:

1. آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است؟
2. آیا به هر دلیل دیگری ساختمان دچارفرسودگی کلی شده است؟
3. آیا بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برای ساکنین می‌رود؟

آنگاه نظریه و گزارش کارشناسی خود را براساس 3 موضوع اساسی فوق و بررسی تاثیر هریک از پارامترهای مربوطه از جمله موارد زیر به دادگاه ذیربط جهت تصمیم گیری قاضی محترم شعبه مربوطه ارائه و تقدیم می‌کنند.

1. هندسه ساختمان
2. سازه ساختمان
3. معماری و نازک کاری ساختمان
4. تاسیسات ساختمان
5. نحوه بهره برداری و نگهداری ساختمان و خستگی مصالح بکاررفته در ساختمان

بررسی نمونه پرونده

شرط ضروری صدور حکم تخلیه آپارتمان های فرسوده جهت بازسازی و تجدیدبنا، بیم خطر یا ضرر مالی و جانی است و این موضوع با ارجاع به کارشناس احراز می‌گردد.

تاریخ رای نهایی: 1392/06/17، شماره رای نهایی: 9209970221500732

رای بدوی:

درخصوص دعوی آقای م. ع. و خانم ز.ر. با وکالت آقای الف.ف. به طرفیت آقای ع.ر. به خواسته تعیین هیأت کارشناسی موضوع ماده 13 الحاقی قانون تملک آپارتمان ها و سپس الزام خوانده به تخلیه ملک جهت بازسازی به این شرح که خواهان ها مالک 2 طبقه از مجموع 3 طبقه آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی شماره 406 فرعی از 4476 اصلی می‌باشند که به علت منقضی شدن #عمر مفید ساختمان و احتمال بروز خطرات جانی و مالی تقاضای تخریب و نوسازی دارند لکن خوانده به عنوان مالک طبقه همکف مخالفت می‌نماید نظر به محتویات پرونده دادگاه با توجه به مواد 8 و 13 الحاقی قانون تملک آپارتمان ها با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی به شماره 1055/7 ـ 6/12/80 موضوع را به هیأت 3 نفره کارشناسان ارجاع نمود که در نظریه واصله مورخ 30/1/92 تأکید گردیده: (عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و سازه موجود ازنظر استحکام و به خصوص مقاوم بودن در مقابل زلزله با ضوابط و مقررات فعلی منطبق نیست لیکن در حال حاضر آثاری از خرابی ساختمان و یا بیم خطر جانی و مالی مشهود نمی باشد.) نظریه مذکور که مصون از تعرض باقی مانده است از طرفی پایان رسیدن عمر مفید ساختمان را تأیید نموده است و از طرف دیگر بر عدم رعایت استانداردهای موجود ازجمله ضد زلزله بودن محل اذعان نموده است که خود خطر بالقوه محسوب می‌گردد نظر به جمیع مراتب دادگاه دعوی مطروحه را صحیح و ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 8 و 13 الحاقی 1376 قانون تملک آپارتمان ها خوانده را به تخلیه ملک جهت بازسازی محکوم و از باب تسبیب به پرداخت خسارت دادرسی متعلقه وفق تعرفه در حق خواهان ها ملزم می‌نماید. اجرای دادنامه منوط به تهیه مسکن مناسب وفق قانون مذکور از سوی خواهان ها برای محکومٌ علیه می‌باشد رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 83 دادگاه عمومی حقوقی تهران

رای دادگاه تجدید نظر:

 

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر.ی به طرفیت 1 ـ آقای م.ع. 2 ـ خانم ز.ر.ح. نسبت به دادنامه شماره 111 مورخ 23/2/92 شعبه 83 دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دادگاه مستند به مواد 8 و 13 قانون تملک آپارتمان ها تجدیدنظرخواه را به تخلیه ملک جهت بازسازی با رعایت شرایط موضوع تبصره 2 ماده 13 قانون مذکور محکوم نمود دادگاه با عنایت به محتوای پرونده و لوایح تقدیمی نظر به اینکه خطر با ضرر مالی و جانی شرط ضروری تخلیه موضوع ماده 13 قانون سابق الذکر با رعایت سایر شرایط قانونی می‌باشد و چنین شرط واجبی از اظهارنظر #هیأت کارشناسی مستفاد نمی شود لذا با پذیرش تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه معترضٌ عنه مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر رد دعوای بدوی صادر و اعلام می‌گردد. رأی دادگاه قطعی است.
رئیس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه/پژوهشگاه قوه قضاییه

حدود اربعه