قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن، از دشوارترین و پیچیده ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاه‌های دادگستری است و بعضا بین قضات دادگستری نیز در نکات حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت اختلاف نظرهای جدی مشاهده می‌شود. بنابراین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی آن تا خاتمه پروژه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. هرگونه اشتباه در این مسیر می‌تواند باعث بروز خسارات کلان و غیرقابل جبران شود.
از جمله مواردی که در این مقاله مورد بحث قرار خواهد گرفت می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، همراه با تشریح بند به بند
- ویدئوی توضیحات و اهمیت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
- انواع تیپ قراردادهای مشارکت در ساخت
- نکات مهم و تاثیرگذار در قرارداد مشارکت در ساخت
- دانلود فایل PDF نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
حتما سعی کنید برای تنظیم قرارداد تخصصی مشارکت در ساخت از علم و تجربه یک متخصص حقوقی نظیر “گروه حقوق مهندسی مهندس داود کامرانی” بهره ببرید. این نکته را به خاطر بسپارید که تنظیم قرارداد تخصصی توسط متخصص حقوقی و فنی با تجریه، گارانتی برای آینده مشارکت و حفظ سرمایه شما خواهد بود.
توصیه میکنم حتما این متن رو تا انتها بخونید چون نکات هر بند در اون قسمت گفته شده، اما چنانچه مایل هستید میتونید با کلیک بر روی قسمت رو به رو ” PDF نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ” این نمونه قرارداد رو به رایگان ، دانلود کنید.
یک توصیه مهم: حتی اگه جایی دیگه قرارداد مشارکتی رو امضا کردید، حتما از مشاوره تیم ما بهره ببرید، نگاهی کوتاه بر قرارداد شما میتونه از یک خطای بزرگ جلوگیری کنه.
نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
در این مقاله در رابطه با هر بند توضیحات مفصلی داده شده تا آموزش کاملی باشه از نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، اما این موضوع بدیهیه و بارها از طرف ما تکرار شده که برای تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت باید با تجربه زیادی با موضوع برخورد کرد و حتما از یک متخصص در این زمینه استفاده کرد.
مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
ماده 1: طرفین قرارداد
این قرارداد مابین مالک و مجری مطابق با شرایط و مشخصات ذیل منعقد و لازم الاجراء می‌باشد.
طرف اول : مالک
آقا / خانم ……………………………………………… فرزند ………………………… به شماره شناسنامه …………………………… و کد ملی ………………………………………… صادره از ………………………………….. تابعیت ……………………… متولد……………… نسبت به ……………………… دانگ مورد مشارکت در ساخت، اقامتگاه: شهر ……………………….. خیابان / کوچه / بن بست……………………….. / پلاک ……………………………… / کد پستی ………………………… تلفن: ……………موبایل: ………………..
طرف دوم: مجری (سازنده، شریک)
آقا / خانم …………………………………………… فرزند ………………………… به شماره شناسنامه ………………………… با کد ملی ………………………………… صادره از ……………………………….. متولد …………………… اقامتگاه: شهر …………………… خیابان / کوچه / بن بست……………………….. / پلاک ……………………………… / کد پستی ………………………… تلفن: ………………. موبایل: ……………
بسیار پیش آمده که افراد با جعل هویت نسبت به عقد قراردادهای مختلفی اقدام نموده اند. با توجه به اهمیت این موضوع توصیه می‌گردد که حتما از اطلاعات هویتی و مالکیتی فرد یا افرادی که ادعای مالکیت دارند، اطمینان حاصل کنید.
ماده 2: موضوع قرارداد
موضوع این قرارداد عبارت است از مشارکت در ساخت 100 سهم / 6 دانگ مورد مشارکت در ساخت (به شرح ماده 2) که سازنده متعهد است در قبال ثمن مشارکت در ساخت، ملک فوق را طبق ضوابط با حداکثر بنای مجاز و با متراژ پروانه صادره از شهرداری و جزئیات آتی این قرارداد ساخته و از هر حیث آماده نماید.
موضوعی که در این قسمت بیان گردید به صورت نمونه بود و موضوع مشارکت در ساخت شما ممکن است که متفاوت با موضوع بیان شده در این قسمت باشد.
ماده 3: مشخصات ملک
تمامی ……………. سهم / دانگ مشاع از 100 سهم / 6 دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن دارای سند مالکیت به شماره چاپی ………………………. به پلاک ثبتی ……………….. / ………………………… مفروز از …………………… / …………………………… اصل بخش …………….. به متراژ …………. واقع در ……………………. دارای …………. عدد کنتور برق و ………………….. واحد آب و ………………. کنتور گاز که توسط مالک به رؤیت سازنده رسیده و از کم و کیف آن کاملاً اطلاع حاصل نموده و مورد قبول و تأیید سازنده واقع شده است.
هر گونه مشخصات دیگری که برای ملک ممکن است وجود داشته باشد لازم است تا در این قسمت دقیق بیان گردد.
مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی
ماده 4: ارزش ملک
ارزش عرصه در تاریخ عقد قرارداد معادل …………………… ریال (…………………… تومان) برآورد شده و مورد قبول طرفین است.
- اولین نکته در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین متراژ و قیمت زمین است. اگر متراژ و قیمت زمین درست برآورد نشود احتمالا در حین انجام کار مالک یا مالکین اعتراض خواهند داشت و می‌تواند شروع اختلافات سنگینی باشد. به منظور تعیین سود هر یک از طرفین (مالک یا مالکین) و (سازنده یا سازندگان) ابتدا باید میزان آورده هر دو طرف تعیین گردد. و مشخص است که آورده مالک همان زمین است.
- اگر مالکین جهت ساخت ملک بیشتر از یک نفر باشند در تعیین قدرالسهم می‌توانند از منظر قانونی عمل کرده و براساس متراژ هر یک از مالکین که در سند وی ثبت شده میزان قدرالسهم را تعیین نمایند و یا با روش دوستانه میزان قدرالسهم هر یک از مالکین را تعیین نمایند. به منظور تعیین قدر السهم می‌توانید با مجموعه “مهندس داود کامرانی” تماس حاصل کنید.
- در این قسمت می‌توانید تعیین کنید که نوسان قیمتی در مفاد قرارداد اثرگذار خواهد بود و یا خیر.
ماده 5: مشخصات کلی سازه جدید التاسیس
تعداد ……….. طبقه بر اساس دستور نقشه و ضوابط شهرداری که شامل:
- ……………. طبقه با کاربری مسکونی / اداری در تعداد ………….. واحد به متراژ حدود ……… متر
- همکف با کاربری ……… باب پارکینگ / و ……….. باب تجاری حدود …………. متر
- ………… طبقه زیر همکف با کاربری پارکینگ به تعداد …………. باب
- ………… باب انباری به متراژ …………
- دیگر فضاهای مورد توافق (فضاهای ویژه)
ماده 6: محل انجام قرارداد
این قرارداد در دفتر کار ………………………. به آدرس ……………………………….. و تلفن …………………… تنظیم گردیده است.
ماده 7: وظایف طرف اول قرارداد (مالک)
- پرداخت هزینه‌ها بر اساس ماده 10 (هزینه‌های پروژه)
- تسلیم زمین به شریک به منظور تجهیز کارگاه و شروع عملیات ساختمانی تا تاریخ ……………………
- مالک متعهد گردید مبلغ …………………………………… ریال معادل …………………………………………. تومان طی سه فقره چک به شرح زیر معادل ارزش مورد مشارکت در ساخت (به شرح ماده 2) جهت انجام کار، تحویل ……………… داده که هر یک هم‌زمان با مواعد مقرر در ماده 11 عودت می‌گردد.
- چک شماره …………………… بانک ……………… شعبه ……………… مبلغ ………………
- چک شماره …………………… بانک ……………… شعبه ……………… مبلغ ………………
- چک شماره …………………… بانک ……………… شعبه ……………… مبلغ ………………
- تبصره1: چنانچه مالک به تعهدات خود مندرج در این قرارداد عمل ننماید، سازنده حق استفاده از مزایای قانونی چک فوقالذکر را بر اساس رأی داور / مرجع قضایی را دارا می‌باشد.
- مالک اقرار می نماید که هیچ محدودیت و مانعی متوجه احداث ساختمان در زمین مذکور نبوده و مورد مشارکت در ساخت فاقد هرگونه ایراد و اشکال قانونی است.
- مالک متعهد گردید پس از امضای قرارداد با حضور در دفترخانه ……………………….. به نشانی ………… ……………………………………………………………….. نسبت به تنظیم وکالت جامع کاری بنام سازنده تنظیم نمایند، وکالت فوق میبایست به مدت ……………………. ماه تنظیم گردد. در صورت فوت حجر هریک از افراد طرفین اول در مدت وکالت، ورثه ایشان موظف‌اند ظرف مدت 3 ماه نسبت به اعطا عقد وکالت جدید به نام سازنده با شرایط حاضر اقدام نمایند. در غیر این صورت مشمول ………………………….. میگردند. وکالت فوق میبایست همواره مستمر بوده تا اختلالی در مواعد و تعهدات سازنده ایجاد ننماید.
- مالک متعهد گردیده ملک موضوع قرارداد را در زمان مقرر در ماده 11 این قرارداد تخلیه و تحویل سازنده نماید. ملاک محاسبه شروع زمان این بند اعلام زمان بهصورت کتبی کتبی سازنده به‌طرف اول مبنی بر دریافت جواز ساخت می باشد.
- مالک اقرار می نماید از افراد ممنوعال معامله نبوده و اقرار بر عدم توقیف ملک از طرف مراجع قضایی دارد و مورد مشارکت در ساخت و در قید بازداشت یا مشمول مصادره اموال نیست و یا در طرح‌های کلی سازمان‌های دولتی و وابسته به دولت و شهرداری و ……. نمی‌باشد.
- بنابر اظهار مالک مورد مشارکت در ساخت رهن و وثیقه شخصی / بانک ………………………………….. بابت ………………. می‌باشد / نمی‌باشد (در صورت در رهن بودن) و مکلف می‌باشد قبل از انتقال سند بر اساس ماده 13 این قرارداد به نام سازنده از پلاک ثبتی فوق الذکر فک رهن به عمل آورد.
- مالک تعهد می‌نماید کلیه بدهیهای ملک ازجمله هزینه‌های دارایی، مفاصا حساب شهرداری و بدهیهای دیگر ملک موضوع قرارداد را تا قبل از تحویل ملک پرداخت نماید.
- مالک متعهد گردید نسبت به پرداخت حق‌وحقوق و کسب رضایت مستاجرین (صاحب سرقفلی) و خلع ید واحد تجاری اقدام نموده و مورد مشارکت بهصورت بلااشکال و بلامعارض در تاریخ مقرر به سازنده تحویل نماید. شرح توافق‌نامه با صاحب سرقفلی پیوست این قرارداد می‌باشد.
- مالک متعهد گردید نسبت مورد مشارکت (کلاً، جزیأ و منفعتأ) به غیر واگذار نگردیده و در صورت هرگونه ادعا از سوی معارضین و بروز عارضه احتمالی در آینده نیز ، شخصأ آن را مرتفع و مسئولیت و خسارت ناشی از آن را به عهده خواهد گرفت.
- مالک متعهد گردید کلیه اسناد ملک (بنچاق و سایر مدارک موردنیاز) را هم‌زمان با وکالت کاری جهت انجام امور مربوطه، پس از دریافت رسید بهصورت امانت در اختیار سازنده قرار دهد.
- مالک متعهد گردید به پرداخت هزینه انتقال سند قدرالسهم مالک به سازنده بهصورت بالمناصفه از سوی طرفین(توافقی)
- مالک متعهد به انتقال عرصه به نام سازنده بر اساس ماده 13 این قرارداد است.
- مالک مکلف است 48 ساعت قبل از تنظیم سند رسمی کلیه اسناد و مدارک لازم جهت انتقال قطعی پلاک ثبتی مذکور را تهیه و به دفتر اسناد رسمی شماره …………… تحویل دهد. ملاک عدم حضور طرفین گواهی دفترخانه مزبور است.
- تعهد و مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری مربوط به ملک قبل از تحویل ملک و به‌نوعی که با این قرارداد مرتبط نباشد بر عهده مالک می‌باشد.
- مالک متعهد گردید هنگام پرداخت فیش خلافی و عوارض ذکرشده در ماده 14 قرارداد را هزینه به میزان سهم خود را پرداخت نماید.
- مالک متعهد گردید کلیه مبلغ دریافتی قرض الحسنه بابت اسکان را هنگام تحویل واحدهای نوساز بهصورت تمام و کمال و بدون قید و شرط پرداخت نماید مگر در مواردی که در همین قرارداد ذکر گردیده.
- مالک در خصوص سازنده تحقیقات لازم را نموده است و اطلاع کامل از کم و کیف او کسب نموده و با امضاء این قرارداد اقرار به آن دارد.
- در طول مدت قرارداد، مالکین حق فروش کامل یا بخشی از عرصه ملک را نخواهند داشت.
- مالکین حق واگذاری یا انتقال تمام یا بخشی از عملیات ساختمانی به غیر را نخواهند داشت.
در مورد مالک زمین بارزترین موضوعی که در نگاه اول به چشم می‌آید این است که به نظر نمی‌رسد وی تعهدی اصلی تر و مهم تر از تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح داشته باشد و در واقع با توجه به ذات این عقد می‌توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می‌باشد.
در این شرایط و با در نظر گرفتن موضوعات فوق اگر مالکی به تعهد خود عمل نکند باید ابتدائاً به قرارداد فی ما بین طرفین رجوع کرده و بررسی کرد که در مفاد آن چه موضعی برای عدم انجام چنین تعهدی پیش بینی شده و اگر چنین حالتی در داخل قرارداد به عنوان یکی از شروط ضمن عقد درج شده باشد باید به آن عمل شود که در حال حاضر معمولاً چنین شرطی به صورت لحاظ کردن وجه التزامی بابت تخلف از شروط قرارداد‌ها در کلیه قرارداد‌ها به صورت عام گنجانده می‌شود. این موضوع دقیقاً در ماده 230 قانون مدنی پیش بینی شده که بر اساس آن قاضی نمی‌تواند متخلف را به بیش یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم نماید. شایان ذکر است که در این حالت ورود ضرر به عنوان یک فرض قانونی متصور و مفروض است و خلاف آن قابل اثبات نمی‌باشد