خطرات مشارکت در ساخت
خطرات مشارکت در ساخت (خطرات ملک و مالک)
- اوقافی بودن ملک
- موات بودن ملک
- منابع طبیعی بودن ملک
- محدودیت ساخت و ساز
- تخلفات ساختمانی سابق ملک
- توقیف بودن یا در قید بازداشت بودن ملک
- وجود معارض نسبت به عین ملک(عرصه و اعیان)
- وجود معارض نسبت به منافع و حقوق ملک (حق ارتفاق، انتفاع، اجاره، سرقفلی، حبس)
- در رهن بودن یا در رهن قرار گرفتن ملک توسط مالک
- وجود اشتباهات ثبتی در اسناد مالکیت
- وجود مدعی نسبت به عملیات ثبتی ملک
- بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری سابق ملک
- عدم مطابقت متراژ سند با متراز زمین
- قرار نداشتن ملک در موقعیت واقعی
- مشخص نبودن حدود اربعه ملک
- محدودیت خدمات عمومی(آب، برق، گازو…)
- کیفیت نامناسب زمین و خاک محل اجرای پروژه
وجود معارض نسبت به ملک:
یکی از خطراتی که میتواند بعد ازتنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دردسرهایی را برای سازنده ایجاد کند، وجود معارض، برای ملک است. معامله معارض زمانی رخ می‌دهد که پس از انتقال ملک یا منافع آن به شخص خریدار مجددا همان ملک یا منافع، موضوع معامله و انتقال به شخص دیگری واقع شود. و یا اینکه پس از ایجاد حقی در ملک یا منافع آن برای یک شخص، مجددا همان حقوق در ملک را به شخص دیگری انتقال داد.
با توجه به این که معامله معارض، هم در مورد املاک دارای سند رسمی و هم در مورد املاک دارای سند عادی امکان پذیراست در نتیجه ملک مورد مشارکت دارای سند رسمی نیز از این خطر محفوظ نخواهد ماند. حال فرض کنید که بعد از انعقاد قرارداد مشارکت و پیشرفت بخشی از پروژه که قطعا زمان و هزینه زیادی صرف آن شده، برای ملک، مالکیتی معارض پیدا شود !!! که پیامد آن میتواند تعویق اجرای پروژه و یا حتی منحل شدن پروژه برای همیشه باشد.
معامله معارض بر مبنای سند ملک، به سه شکل زیر قابل فرض است وهر یک از آنها آثاری به دنبال دارد که در این مقاله مجال شرح آن نمی‌باشد.
- تعارض دو سند رسمی مربوط به ملک
- تعارض دو سند عادی مربوط به ملک
- تعارض سند رسمی و عادی مربوط به ملک
سازنده میبایست برای اطمینان از عدم وجود معارض برای ملک، حتی درمواردی که ملک موضوع مشارکت دارای سند رسمی است، پیش از انعقاد قرارداد مشارکت، استعلامات لازم را از نهادهای ذیربط به عمل آورد.
خطرات مشارکت در ساخت (خطرات سازنده)
خطر اول: عدم تحویل واحدها به موقع
تحویل واحدهای احداثی در موعد مقرره در قرارداد، بنحوی که قابلیت انتفاع و بهر برداری را برای مالکین داشته باشد، یکی از تعهدات سازندگان به مالکین است. به همین منظور بهتر است در جهت جلوگیری از خلف وعده سازندگان دو شرط را در قرارداد بگنجانید و یا میتوان از سازنده، ضمانت نامه ای مثل چک و یا سفته و یا ضمانت نامه بانکی اخذ نمایید
- برای تحویل واحدهای احداثی، مهلت تعیین گردد.
- برای تاخیر سازنده در تحویل واحدها ضمانت اجرایی مثل فسخ ویا خسارات در نظر بگیرید. (خسارات را میتوان بصورت ثابت و یا روزانه تعیین نمود)
در هنگام تحویل و تحول آپارتمان‌ها، بمنظور جلوگیری ازبروز اختلافات احتمالی در آینده، صورت جلسه تحویل تنظیم نمائید. چرا که امکان دارد متعاقباً مالک یا مالکین مدعی عدم تحویل به موقع آپارتمان گردند و یا ادعای خسارات نمایند.
خطر دوم: تعین خسارات مشارکتی و نحوه مطالبه
به منظور دریافت خسارات از متخلف، میبایست شرایط ذیل را مد نظر قرار دهید
الف) برای انجام آن تعهد، مدت معین، در نظر گرفته باشد و مدت منقضی شده باشد.
بطور مثال، سازنده متعهد به تحویل آپارتمان تاتاریخ 3/4/1401 میباشد و مدت مزبور نیز منقضی شده است. اگر اختیار تعیین زمان انجام تعهد، با شما باشد؛ در صورتی می‌توانید ادعای خسارت نمائید که ثابت نمایید انجام تعهد را با ارسال اظهارنامه و یا …از طرفتان، مطالبه کرده اید.
ب) قوه قاهره یا اصطلاحاً فورس ماژور، مانع انجام تعهد نشده باشد.
تعریف قوه قاهره ( فورس ماژور) عاملی خارجی است که مانع انجام تعهد مندرج در قرارداد گردد بطور مثال، اگرسیل و زلزله …، مانع انجام تعهد شده باشد. که در صورت وقوع قوه قهریه متعهد، قانوناً محکوم به پرداخت خسارت نمیگردد. لازم به ذکر است متعهد له (کسی که تعهد، به نفع اوست)؛ میتواند در قرارداد شرط کند در صورت عدم انجام تعهد از ناحیه متعهد، متعهد له بتواند شخصاً موضوع تعهد را انجام دهد و هزینه‌های آن را از متعهد بگیرد.
در قرارداد‌ها، خسارات را به شیوه‌های ذیل میتوان، تعیین نمود که در ذیل به شرح و بسط آن می‌پردازیم.
تعیین خسارت روزانه
در قرارداد مشارکت در ساخت، میتوان خسارات را بصورت روزانه، تعیین نمود.
بطور مثال: اگر سازنده آپارتمان‌های 3و4و5 را، تا مورخه تاریخ 30/5/1401، تحویل مالک ندهد؛ روزانه میبایست مبلغ یک میلیون ریال خسارت به مالک و یا مالکین پرداخت نماید. پرداخت این نوع خسارت، تا زمانیکه تعهد کاملاً اجرا نشود؛ ادامه خواهد داشت، هرچند که امکان دارد جمع میزان خسارت، از کل مبلغ معامله بیشتر شود.
پرداخت خسارت روزانه + انجام موضوع تعهد (توسط مالک به هزینه سازنده)
که در این مورد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد، قید مینمایند که اگر سازنده (طرف دوم)، نسبت به احداث و تکمیل پروژه ظرف مهلت خاصی عمل ننماید. مالک (طرف اول) میتواند شخصاً نسبت به تکمیل پروژه اقدام نماید و هزینه‌های آن را از سازنده وصول نماید، سازنده میبایست، روزانه مبلغ ده میلیون ریال از بابت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت نماید.
پرداخت خسارت مقطوع
پرداخت خسارات مقطوع در قرارداد بدین صورت است که طرفین عقد مشارکت، مبلغ معین و ثابتی را از بابت خسارت تاخیر و یا عدم انجام تعهد تعین میکنند.
بطور مثال: در صورتیکه سازنده آپارتمان را تا تاریخ 25/4/86 تحویل ندهد، سازنده میبایست مبلغ 50 میلیون تومان بعنوان خسارت تاخیر در تحویل به مالک بدهد.
ضمناً امکان دارد خسارت فوق جایگزین اصل تعهد باشد و یا نباشد که میبایست این مورد را در قرارداد تعین نمایید
خطر سوم: اختلاف در تقسیم واحدها
گاها تقسیم واحدها، منشأ بسیاری از اختلافات حاصله فی ما بین مالکین و سازندگان میباشد که متاسفانه ملاحظه میگردد مالکین وسازندگان سعی واهتمام خود را در تنظیم این قسمت از قرارداد نمی‌نمایند و قرارداد از این حیث ناقص است و انصاف واقعی در تقسیم واحدها رعایت نمی‌گیرد.
معمولاً مالکین و سازندگان بنحو مندرج در ذیل واحدها احداثی را تقسیم مینمایند.
تقسیم معمولی: بدین نحو که هریک از مالکین و سازندگان، بر اساس میزان آورده خود، در درصدی از کل سهم الشرکه ساختمان سهیم میشوند بدون آنکه واحدها را بین خود تقسیم نمایند. که درصد سهام هر یک مالکین ویا سازندگان، با توجه به قیمت زمین و مصالح متفاوت میباشد که به صورت 50_50 و یا 40-60 و …معین میگردد.
تقسیم واحدی: در این نوع از تقسیم، هریک از مالکین و سازندگان، با توجه به تعداد واحدها و متراژ آن و مرغوبیت آن، واحدها را میان خود تقسیم میکنند. بطور مثال واحد 1 و 2 متعلق به مالک و واحد 3و 4 متعلق به سازنده میباشد. این نوع تقسیم بندی مناسب نمی‌باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد باشد و بدین وسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تضیع گردد.
تقسیم واحدی، احتسابی: که در این نوع نحوه تقسیم، مالکین و سازندگان، ضمن تعیین واحدهای مختص خود، توافق میکنند تا بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی، کم و زیادی مساحت ملک و یا مرغوبیت آن را بر اساس قیمت مندرج درقرارداد و یا قیمت روز با هم محاسبه و یامصالحه نمایند. ضمناً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میبایست وضعیت مالکیت شان را نسبت به انباری وپارکینک را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و یا به موجب توافق جداگانه، مشخص نمایند.
خطر چهارم: پیش فروش آپارتمان‌ها و کلاهبرداری
مقوله واگذاری حق پیش فروش واحدها از ناحیه مالکین به سازنده/سازندگان، قبل از اتمام پروژه‌های ساختمانی و یا تحویل واحدها ویا تنظیم سند، مخاطرات زیادی، برای مالکین داشته چرا که با واگذاری این حق به سازندگان، امکان دارد آنها انگیزه کافی برای اتمام پروژه ساختمانی نداشته باشند و یا اینکه سازندگان غیر معتبر، با واگذاری واحدها به افراد متعدد، از محل متواری گردند بنابراین باید این حق را تا جایی که می‌توانید از آنها سلب نمایید ویا آن را محدود به بخشی از سهم الشرکه آنها نماید.
بطور مثال: آقای فتحی بعنوان سازنده حق واگذاری وانتقال واحدهای 3و 4 را تا زمان اتمام عملیات ساخت وساز، تحویل واحدها، تنظیم سند را به نفع مالکین نداشته و فقط حق واگذاری واحد 1 را دارد و چنانچه بدهی برای ساختمان ایجاد گردد از این محل برداشته می‌شود در صورت انتقال بدون رضایت مالکین مالک میتواند تقاضای ابطال معامله را بخواهد.
خطر پنجم: خسارات مالی و جانی در ملک مورد مشارکت
از آنجائیکه در راستای اجرای عملیات ساخت وساز، مخاطرات مالی و جانی فراوان برای مالکین و سازندگان به همراه داشته فلذا بهتر است که مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده را متعهد وملزم نماید که ساختمان را در مقابل حوادث و اتفاقات غیر مترقبه احتمالی وارده، ناشی از کار به همسایگان، کارگران به شرح ذیل، بیمه نماید. بهتر است به منظور برخورداری از حداکثر مزایای پوشش بیمه، با یک کارشناس و مشاور مجرب در امور بیمه، مشورت نمائید.
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت سعی نمایند، قبل از شروع عملیات ساخت و ساز ساختمان را در مقابل حوادث ذیل بیمه نمایند.
الف. در مقابل خسارات وارده به اشخاص ثالث از جمله مالکین املاک مجاور و همسایگان
ب. بیمه مسئولیت سازنده/سازندگان در مقابل کارگران و کارکنان ساختمان در قبال حوادث ناشی از کار
ج. بیمه ضمانت کیفیت ساختمان (عیوب پنهان و آشکار ساختمان)
در پروژه‌ها سازنده مسئول هر حادثه‌ای است که در ساخت و ساز اتفاق بیافتد. اما این مورد بر ادامه پروژه و بر شرایط مالکین تاثیر بسزایی دارد. فرض کنید گودبرداری نا ایمن انجام شود و ساختمان کناری به داخل زمین مورد مشارکت ریزش کند. مسئولیت این اتفاق با سازنده است اما بر روی مالکین هم تاثیر دارد. در این مثال رابطه مالکین با همسایه ممکن است خدشه‌دار شود، ممکن است پروژه حتی چند سال به تعویق بیافتد و حتی به دلیل متضرر شدن سازنده قرارداد با مشکل روبه رو شود. پس درست است که مسئولیت حادثه با سازنده است ولی تاثیر آن بر مالکین هم قابل توجه خواهد بود. این مورد یکی از خطرات مشارکت در ساخت است که میتوان با نظارت به موقع روی کار سازنده و انتخاب سازنده حرفه‌ای این مشکل را تا حد امکان کاهش داد.
برابر ماده 12 قانون مسولیت مدنی: کارفرمایانی که مشمول قانون کار هستند؛ مسئول جبران خسارات وارده از طرف کارکنان اداری و یا کارگران آنان در حین انجام کار یا به مناسبت آن وارد شده است میباشند مگر محرز شود که تمام احتیاط‌هایی که اوضاع و احوال قضیه بر می‌آید؛ رابه عمل آورده و یا اینکه اگر احتیاط‌های مزبور را هم به عمل می‌آوردنند باز هم، جلوگیری از ورود زیان مقدور نمی‌بود.
لازم به ذکر است، کارفرما هم میتواند به وارد کننده ای خسارت، در صورتی که مطابق قانون مسئول شناخته شود؛ مراجعه نماید. چنانچه سازنده بموجب قرارداد، متعهد به بیمه نمودن ساختمان در مقابل حوادث گوناگون شده باشد و بعداً از انجام تعهد خود سرباز زند، می‌توانید الزام سازنده را به بیمه نمودن ساختمان را از محکمه بخواهد. پس از قطعیت رأی، چنانچه سازنده از بیمه نمودن ساختمان امتناع نماید، مالک میتواندبا هزینه شخصی، ساختمان را بیمه نماید و متعاقباً هزینه آنرا از سازنده مطالبه کند.
نکته: درصورتیکه مالک بدون اخذ حکم محکمه، مبادرت به بیمه نمودن ساختمان نمایید؛ و این وظیفه حسب قرارداد، به عهده سازنده باشد، مالک نمی‌تواند هزینه بیمه پرداختی، را از سازنده مطالبه نماید چرا که اقدام مالک، بدون اجازه سازنده بوده.
خطر ششم: لیست متریال حرفه‌ای؛ مانع اختلاف در طول پروژه
اگر در لیست متریال شرایط مختلف را در نظر نگیریم، لیست متریال ما یک لیست متریال آماتور است. باید در لیست متریال گزینه‌های جایگزین داشته باشیم و شرایط تحریمی رو در نظر گرفته باشیم. اگر این موارد را در نظر نگیریم، در صورت موجود نبودن اقلام لیست متریال، دست سازنده باز خواهد بود تا از هر جنس بی‌کیفیتی استفاده کند. این یکی از خطرات رایج در مشارکت در ساخت است. تمامی نکات مورد نیاز در مورد لیست متریال را در یک مقاله جداگانه بیان کردیم.
خطر هفتم: ساخت ملک برخلاف نقشه‌ها و ضوابط ساختمانی
اگر در مراحل اجرا و طراحی، نظارت درستی نداشته باشیم، ممکن است سازنده طبق نقشه‌ها پیش نرود. این حالت ممکن است حتی به نفع شما باشد، ولی شما بهتر است از این تغییرات مطلع باشید. زیرا این تغییرات تخلف است و مالک باید از این تغییرات مطلع باشد. در صورتی که مالک در این زمینه تخصص نداشته باشد، میتواند برای این مورد از “مهندس داود کامرانی” کمک بگیرد. نظارت بر اجرای پروژه این کمک را می‌کند که کیفیت کار را افزایش می‌دهد، از ضرر و زیان احتمالی بابت اشتباهات جلوگیری می‌کند و به مالکین جهت تغییرات احتمالی مشاوره می‌دهد.
ممکن است در بعضی موارد سازنده تصمیم به تخلف در بخشی از ساخت و ساز بگیرد. در این حالت باید مالکین را در جریان بگذارد و نظر مثبت مالکین را هم جلب کند. زیرا این تخلفات شاید در بعضی موارد با پرداخت جریمه مرتفع شود و سودآور هم باشد، اما طرف دیگر قضیه ممکن است کار متوقف شود و دو طرف متضرر شوند. پس در این حالت سازندگان باید موافقت مالکین را بگیرند. در این موارد اگر در کنار مالک یک کارشناس حضور داشته باشد میتواند جلوی ضرر و زیان احتمالی را بگیرد و مشاوره لازم را به مالکین بدهد.
ممکن است قوانین ساخت و ساز در منطقه‌ی ملک مورد مشارکت تغییر کند. به طور مثال قبل از انعقاد قرارداد، مجوز ساخت یک آپارتمان 6 طبقه در پهنه‌بندی محل ملک داده می‌شده اما بعد از قرارداد قانون تغییر کرده و مجوز ساخت فقط 5 طبقه داده می‌شود. در این حالت باید در قرارداد دیده شده باشد که در صورت تغییر قوانین باید چگونه عمل شود. در غیر اینصورت هم مالکین هم سازنده وارد چالش میشوند و قرارداد با مشکل روبه رو خواهد شد.
خطر هشتم: نوسانات اقتصادی و ورشکستگی سازنده
در کشور ما به دلیل جهش قیمت‌ها و تورم موجود، یکی از چالش‌های مشارکت در ساخت، ورشکستگی سازنده است. ممکن است سازنده یک هزینه‌ای برای ساخت در نظر گرفته باشد ولی با تغییر چند عامل در طول پروژه دیگر توانایی ساخت نداشته باشد. در این حالت شما وارد یک چالش سخت خواهید شد و پروژه با مشکلات زیادی روبه‌رو خواهد شد. برای اینکه این خطر را تا حد امکان کاهش دهید بهتر است قبل از عقد قرارداد سازنده را ارزیابی کنید که توان مدیریت این قبیل تغییرات را داشته باشند. به همین منظور گروه ساختمانی کامرانی این خدمت را به مالکین ارائه می‌دهد که سازنده مناسب و ارزیابی شده را به شما معرفی می‌کند تا با این مشکل روبه‌رو نشوید. برای دریافت مشاوره در این حوزه فرم مشاوره را پر کنید یا با ما تماس بگیرید.
خطر نهم: بروز شرایط فورس ماژور و عدم امکان تکمیل پروژه
یکی از خطراتی که مالکین و سازنده را تحت تاثیر قرار می‌دهد شرایط فورس ماژور است. در این حالت هم مالک و هم سازنده دچار ضرر میشوند و امکان جلوگیری از آن وجود ندارد. اما باید در قرارداد نحوه حل این قبیل مشکلات و تکلیف نحوه‌ی پرداخت ضرر و زیان آن مشخص شود. در صورت مشخص نکردن این مورد، در شرایط فورس ماژور، مالک با سازنده ممکن است وارد چالش شوند.
عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت
ما در مشارکت در ساخت‌های متفاوت، شاهد عدم رضایت یک یا چند مالک به تخریب ساختمان کلنگی هستیم. این مخالفت‌ها دلایل مختلفی دارد. ما در این مقاله سعی می‌کنیم تمامی این عوامل را معرفی و برای آنها راه حل عملی ارائه دهیم. دلیل این مخالفت‌ها شامل:
اختلاف در محاسبه قدرالسهم مالکین
بیشتر اختلاف مالکین در مشارکت در ساخت، محاسبه قدرالسهم مالکین است. مقدار سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک را قدرالسهم می‌گویند. در یک مقاله جداگانه به نحوه محاسبه قدراسهم پرداخته ایم. اما به طور کلی از نظر قانونی قدرالسهم هر واحد برابر با تقسیم متراژ مفید واحد بر متراژ مفید کلیه‌ی واحدها است. در این مورد حضور یک کارشناس و توجیه مالکین در این مورد بسیار میتواند کارساز باشد. زیرا کمک خواهد کرد که مخالفین دقیقتر با منطق قدرالسهم آشنا شوند و درک بهتری نسبت به سود خود از مشارکت داشته باشند.
نداشتن اعتماد به سازندگان و ترس از مشکلات مشارکت
این دغدغه برای تمامی مالکین اعم از راضی و ناراضی نسبت به مشارکت وجود دارد. در راه مشارکت در ساخت مشکلاتی وجود دارد اما با توجه به سودی که برای مالکین دارد و توانایی کم کردن ریسک مشارکت، این کار در بسیاری از موارد توجیه دارد.
ترس از محل سکونت در طول پروژه و عدم اطلاع از بلاعوض و قرض الحسنه اسکان
یکی از مشکلات مالکین در مشارکت در ساخت، محل سکونت در طول انجام پروژه است. خیلی از مالکین به منطقه و محله خود عادت دارند. از طرفی هزینه‌های اجاره واحد مسکونی برای مالکین سنگین است. اما مالکین اطلاع دقیقی از میزان بلاعوض و قرض‌الحسنه اسکان ندارند. معمولا میزان بلاعوض و قرض الحسنه اسکان به میزانی هست که در طول پروژه مالکین با مشکل روبه رو نشوند.
عدم اطلاع از مفاد قرارداد و ترس از عدم انجام تعهدات توسط سازنده
یکی دیگر از مواردی که مالکین ناراضی از آن می‌ترسند، عدم انجام تعهدات توسط سازنده است. در صورتی که قرارداد به صورت حرفه‌ای منعقد شده باشد و سازنده به خوبی انتخاب شده باشد، با این مشکل کمتر برخورد خواهید کرد. از طرفی در صورت چنین اتفاقی، در قرارداد جریمه مناسب برای سازنده مشخص شده است که جبران خسارت برای مالکین خواهد کرد. پس با توجه به قرارداد حرفه‌ای و سازنده مناسب، دیگر دغدغه‌ای در این مورد نخواهید داشت.
بازسازی ساختمان بدون رضایت برخی از مالکان
طبق قانون تملک آپارتمان ها ، بازسازی ساختمان بدون رضایت برخی از مالکان ، تحت شرایط بیان شده در ماده 13 قابل انجام است .
« در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند ، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند ، می‌توانند براساس حکم دادگاه ، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند ، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاره ای ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند . در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان ، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد. »