دانشگاه عمران

پارکینگ در سند و قوانین پارکینگ آپارتمان

آن دسته از مجتمع های مسکونی که دارای پارکینگ می‌باشند هر کدام از افرادی که از پارکینگ استفاده می‌کنند باید تابع یکسری از قوانین باشند تا بتوانند در کنار سایر ساکنین زندگی آرامی را در مجتمع داشته باشند. در واقع قسمت‌ های اختصاصی ساختمان، واحد های جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات مانند قوانین پارکینگ و انباری و … است که متراژ و جزئیات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است. ابتدا لازم است قسمت‌ های مختلف ساختمان را بشناسید. یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌‌کند‌‌: اول قسمت‌ های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیتش مشخص می‌شود. در آیین‎ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ‌ها، در ماده 1 آمده است: قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد.

در کنار بخش های اختصاصی که در سند مالکیت هر فرد به این قسمت ها اشاره شده و حق استفاده از آن قسمت ها فقط مختص مالکین آن قسمت ها است. در بخش دوم قسمت‌ هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ ها، قسمت‌‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌ هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌‌گیرد.

به طور کلی قسمت‌ هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌ های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت‌‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضا های داخل پارکینگ یا پارکینگ‌ های اضافه‌ ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات و پشت بام را در بر می‌گیرد.

فروشنده هر آنچه که در سند مالکیت قید شده است را باید تحویل خریدار دهد

در مواقعی که یک ملک بین مالک و فروشنده معامله می‌شود باید طرفین معامله نسبت به مفاد آن پایبند باشند و تمام موارد ذکر شده در سند را عملی بسازند. به طور کلی اگر خانه ‌ای را خریده‌ اید و در سند عادی یا همان مبایعه ‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست الزام به انجام تعهد بدهید. طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارائه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش ‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌‌شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌‌شود.

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

پارکینگ متعلق به چه کسی است ؟

با توجه به اینکه وجود پارکینگ برای بسیاری از افرادی که قصد سکونت در یک مجتمع مسکونی را دارند مهم می‌باشد، این گونه افراد قبل از خرید ملک و سکونتشان در آنجا باید قضیه ی مالکیت پارکینگ را مشخص نمایند. بسیار پیش می‌‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، قوانین پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحد ها تقسیم می‌‌شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌‌شود‌‌:

صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.

صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌‌ها در صورت‌ جلسه تفکیکی واحد هایی که می‌‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان ‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

از بروز هر گونه دعوا و منازعه باید پرهیز شود

افراد ساکن در یک مجتمع مسکونی مطابق با آنچه در سند مالکیت ملکشان قید شده باید از امکانات آپارتمان استفاده کنند و اگر در زمینه پارکینگ های مشاع حقی برای آنها در نظر گرفته نشده است نباید از این قسمت ها استفاده کنند. فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحد های یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحد های آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.

در این وضعیت، هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

همیشه توافق کارساز نیست

در بیشتر اوقات بین ساکنین مجتمع های مسکونی بر سر استفاده از پارکینگ ساختمان اختلافاتی بوجود می‌آید و برای حل این گونه اختلافات، افراد دست به اقداماتی می‌زنند که هیچ جنبه ی قانونی ندارد. شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌ هایی است که پارکینگ آن با رای ساکنان تقسیم شده است.

در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی ‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌ گذاری و پلاک‌ گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌‌شود.

روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌ گذاری را شروع می‌کنند و بعد از آن، از پایین ‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. در واقع، مالکان با توافق نمی‌ توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

چه کسانی حق رفت و آمد در پارکینگ را دارند؟

تمام افراد ساکن در یک مجتمع مسکونی حق استفاده از قسمت ورودی پارکینگ را دارند و نباید هیچ یک از همسایگان مانع از عبور و مرور سایر افراد از قسمت های مشاع ساختمان شوند که بخش ورودی پارکینگ نیز جزء مشاع ساختمان حساب می‌شود. به طور کلی اگر با همسایه‌ تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسایل این‌ چنینی به مشکل برخورده‌ اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با اینکه طبق قانون تملک آپارتمان ‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت‌ های مشترک ساختمان است و با اینکه این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌‌کند، نمی ‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند.

ممانعت از استفاده از ورودی پارکینگ

کسی نمی تواند همسایگان را از عبور و مرور در پارکینگ منع کند. در صورتی که یکی از همسایگان باعث مزاحمت شود و مانع از عبور و مرور افراد از قسمت ورودی پارکینگ شود، سایر همسایگان می‌توانند از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد. در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.

همسایه ای که بدون اجازه از پارکینگ دیگری استفاده می‌کند

در مواقعی که یکی از ساکنین مجتمع در محل زندگی خود حضور نداشته باشد، دیگر همسایگان حق استفاده ی بدون اجازه از پارکینگ وی را ندارند زیرا این گونه رفتار ها قابلیت پیگیری قانونی را دارند. همانطور که گفته شد، در صورتی‌ که یکی از واحد‌ های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند.

اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی ‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌‌شود، به مالک پرداخته شود.

همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش تصرف عدوانی است و مجازات آن می‌‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

جمع بندی قوانین پارکینگ ها

نکته قابل توجه در بحث پارکینگ آن است که اگر در زمان عقد قرارداد اجاره پارکینگ عنوان نشود مستاجر حق استفاده از پارکینگ را ندارد. این بدان دلیل است که یا توافق قبلی بر عدم استفاده از پارکینگ صورت گرفته است یا این که مستاجر تقاضای دریافت پارکینگ ندارد. متاسفانه در قرارداد های اجاره برخی از مالکان سعی در کاهش تعهدات خود نسبت به مستاجر دارند اما تمایل به کم کردن هزینه آن ندارند. در چنین مواردی مستاجر باید تمام و کمال متوجه این امر باشد که مبادا مالک هزینه پارکینگ را اخذ کند ولی پارکینگی به وی اختصاص ندهد. محل پارکینگ زیر از اهمیت بالایی برخودار است و کسی که واحدی را می‌خرد یا اجاره می‌کند باید بداند کدام قسمت از پارکینگ برای وی می‌باشد. پارک کردن در جای سایر همسایگان باعث مشکلات عدیده ای می‌شود که مدیر ساختمان باید آن را رفع کند.

مطلب پیشنهادی: