دانشگاه عمران

عقب نشینی ملک یا همان اصلاحی ملک چیست و شامل چه ضوابطی می شود؟

در ضوابط و مقررات تعیین شده در طرح تفصیلی شهرها حداقل عرض گذرهای معابر مشخص شده است. بر اساس این ضوابط ملک هایی که وارد گذر شده اند با عقب نشینی ملک یا همان اصلاحی ملک رو به رو خواهند شد.

در این شرایط برای مالکان مسائل و مشکلاتی پیش خواهد آمد. ضمن اینکه برخی افراد اقدام به خرید یک ملک می‌کنند و پس از مدتی متوجه می‌شوند که آن منطقه درمحدود? طرح‌های نوسازی شهرداری قرار دارد و به این ترتیب متحمل زیان‌های بسیاری می‌شوند.

• انواع عقب نشینی از دید محور عبوری و قانونی به چه صورت است؟
• قانون در این شرایط چه حق و حقوقی برای مالک در نظر گرفته است؟
• آیا مالک می‌تواند از قرار دادن ملک خود در اختیار شهرداری سر باز زند؟
• چگونه باید از قرار گرفتن ملکی در محدود? طرح‌های شهرداری اطلاع پیدا کرد؟

اصلاحی ملک یا عقب نشینی (ساختمان) چیست؟

بر اساس طرح تفصیلی شهرها جهت گسترش عرض ­گذرها و افزایش کیفیت جریان ترافیک برای املاک عقب نشینی در نظر گرفته شده است. در گذرهایی که از نظر شهرداری اولویت بالایی ندارند اصلاحی یا عقب نشینی صرفا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید اجبارا اعمال می­‌شود.

متراژی که ملک باید از گذر محل عبور (کوچه و خیابان) فاصله بگیرد اصلاحی نامیده می شود. هدف از اجرای اصلاحی ملک یا عقب نشینی بزرگتر شدن عرض گذرها است.

تاثیر اصلاحی (عقب ­نشینی) بر بنای قابل احداث

در صورتیکه مساحت ملاک تراکم ملک بر اساس متراژ سند باشد نکات زیر قابل توجه است:

• • رعایت اصلاحی یا عقب‌نشینی از گذر عموما تاثیری در تراکم مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی بسیار زیاد باشد یا املاکی که گذر در ضلع شرقی یا غربی آن باشد.
  • رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در طبقات مجاز شما ندارد.
  • رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در پیشروی مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی زیاد باشد.
  • در فروش یا مشارکت در ساخت املاکی که اصلاحی یا عقب نشینی دارند، تاثیرات اصلاحی باید بطور دقیق بررسی شود. پیشنهاد میکنیم حتما از شهرداری محل استعلام بگیرید.

مطلب پیشنهادی: قرارداد مشارکت در ساخت

مثال:
ملکی با مساحت 490 مترمربع (ملاک عمل متراژ سند است)، تراکم 300% ، 5 طبقه مسکونی و پیشروی 60% بعلاوه 2متر وجود دارد. این ملک باید از گذر 2 متر عقب نشینی کند و طبق شکل زیر این 2 متر از تراکم، تعداد طبقات مسکونی و پیشروی ملک کسر نشده و تنها از مساحت حیاط ملک کم می‌­شود.
انواع اصلاحی (عقب نشینی ملک)
عموما شرایط اصلاحی در ملک­های شرقی و غربی مشابه است و از تراکم مجاز شما کسر می‌­شود.

توصیه مهم: به شما توصیه می‌شود قبل از اقدام برای اخذ دستور نقشه، خرید ملک و مشارکت در ساخت از شخص یا گروهی که اطلاعات کافی درباره ضوابط بروز شهرداری دارد، مشورت بگیرید.

انواع عقب نشینی ، از دید محور

عقب نشینی ملک عموما به سه صورت زیر انجام می‌پذیرد:

تعریض از محور میانی: رعایت عرض گذر مصوب توسط پلاک‌های طرفین معبر به میزان مساوی از محور گذر الزامی است. به عبارت دیگر برای تعریض مسیر در این حالت متراژ نهایی تعریض اگر 4 متر متر باشد، 2 متر ملک بالایی گذر و 2 متر ملک پایینی گذر عقب نشینی خواهد داشت. برای اینگونه از عقب نشینی­‌ها، املاک به میزان مساوی از گذر عقب می­‌نشینند، ملاک وسط گذر تعیین شده توسط طرح تفصیلی شهر تهران است.

رعایت عرض گذر بر اساس طرح‌های هندسی مصوب: در اینگونه از عقب نشینی­‌ها، املاک نسبت به فرم هندسی گذر عقب می‌­نشینند.

عقب­ نشینی ملک از یک­طرف: برای این نوع عقب­ نشینی‌­ها، رعایت اصلاحی برای یک­طرف گذر در نظر گرفته می‌­شود. در مثال بالا چنانچه اعلام شود که 4 متر عقب نشینی تنها از سمت پایین گذر بایستی اتفاق بی افتد، ملکی که در بالای گذر قرار دارد دچار اصلاحی نخواهد شد.

انواع عقب نشینی ، از دید قانون

الف) اشتباهات ثبتی

بر اساس فهرست اشتباهات ثبتی مصوب 1353 هرگاه‌ در ذکر جهات‌‌ ملک‌ اشتباه‌ شده‌ و با همان‌ اشتباه‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ باشد، پس‌ از احراز اشتباه‌ به‌ شرط‌ اینکه‌ اختلافی‌ با مجاورین‌ و همچنین‌ اختلافی‌ در حد فاصل‌ نباشد، اصلاح‌ آن‌ بلامانع‌ است‌.

به علاوه، در مورد کسر مساحت‌ و طول‌ اضلاع‌ تحت این شرایط اصلاح‌ ثبت‌ ملک‌ و سند مالکیت‌ بلامانع‌ است.

1. مالک‌ کتباً تقاضای‌ اصلاح‌ سند مالکیت‌ خود را بنماید
2. مالک با کسر مساحت‌ و طول‌ اضلاع‌ موافق‌ باشد
3. ملک مورد ثبت‌ در وثیقه‌ و بازداشت‌ نباشد

همچنین، طبق ماده 20 قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک، حقی برای خود قائل است می‌تواند اعتراض نماید. که در این مورد در پی درخواست شرکت، صدور سند تک برگی و تهیه نقشه کاداستر (نقشه ثبتی با استفاده از نقشه هوایی که ملاک عمل دادگاه‌ها و اداره ثبت است) ممنوعیتی جهت اصلاح ثبت ملک و سند مالکیت وجود نداشته است.

بنابراین اقدامات شهرداری مبنی بر درخت‌کاری مغایر با قاعده تسلیط و حق مالکیت شرکت بوده است.

مطلب پیشنهادی: راه حل تعیین اصالت سند ملکی

ب) مالکیت ملک

قانون ثبت، ملک ثبت شده را از آن کسی می‌داند که در اسناد ثبتی، ملک به نام اوست.

پس اسقاط چنین مالکیتی به صرف اعراض از بین نمی‌رود و مال از حیطه سلطنت مالک به صرف اعراض خارج نمی‌شود، مگر این که به بایر شدن ملک منجر گردد و دولت آن را بر مبنای نیازهای عمومی تصاحب کند.

با توجه به این که عقب‌نشینی املاک معمولاً با اختیار و رضایت مالک صورت نمی‌گیرد، بلکه با نیرویی خارجی، مال از تسلط شخص خارج شده، به لحاظ فقدان قصد اباحه دیگر شامل قاعده اعراض نیست.

در پی اقدام شهرداری شایان ذکر است که مطابق ماده 101 قانون شهرداری‌ها، قانونگذار معابر و شریان های عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود را متعلق به شهرداری دانسته و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نمی‌کند.

مفهوم مخالف آن این است که اگر احداث معبر و شارع در اثر اجرای طرح باشد می‌بایست غرامت آن به مالک پرداخت شود.

در واقع، عقب‌نشینی املاک که در نتیجه اجرای طرح تعویض به مالکان این گونه املاک تحمیل می‌شود به منزله اجرای حکم ماده 101 قانون شهرداری محسوب نشده و در چنین مواردی، ماده 45 اصلاحی آیین‌نامه قانون ثبت املاک نیز، دلالتی بر سلب مالکیت رایگان ندارد.

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

ج) تصرف ملک از سوی شهرداری

در ماده 96 قانون شهرداری مقرر شده هرگاه برای تأمین احتیاجات شرعی و رفع نیازمندی‌های عمومی باید تمام یا قسمتی از اراضی و املاک در محدوده شهر به تصرف شهرداری درآید، از قانون توسعه معابر مصوب 1320 باید استفاده شود.

در ماده 1 قانون مذکور، مقرر شده هرگاه شهرداری‌ها توسعه، اصلاح یا احداث برزن، خیابان، میدان، گذر، کوی، انهار یا قنوات را برای تسهیل آمد و شد یا زیبایی شهر لازم بدانند، طبق مقررات این قانون رفتار خواهد شد.

در ماده 4 این قانون تصریح شده که شهرداری می‌تواند هر مقدار ملکی را که لازم بداند به بهای عادله خریداری نماید.

به علاوه، بر اساس رأی وحدت رویه 186 مورخ 25/12/1371 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری استفاده از املاک اشخاص به منظور تأمین نیازمندی‌های و تأسیسات عمومی شهری به حکم قوانین موضوعه باید از طریق خرید و تملک آنها صورت گیرد.

قانون احداث بنا در املاک دارای اصلاحی

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت 60? طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می ­باشد.

پیش­ آمدگی بیش از60? طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول60? مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (930/410-27/1/64)

مطلب پیشنهادی:  ضوابط ساخت و ساز در تهران

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب‌نشینی ساختمان

قبل از اینکه طرح‌های شهرداری به مرحل? اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح‌های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام می‌شود.

به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن‌ها در محدود? طرح قرار گرفته است، نامه‌هایی ارسال می‌کند. از طریق این نامه‌ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می‌شوند.

در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می‌کنند و با مالکان صحبت می‌کنند.

متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن می‌کند. برای افراد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملکی را خریداری می‌کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی ساختمان، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند.

لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می‌توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.

داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب‌نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت‌گرفته و وضعیت ملک در طرح‌های حال و آیند? شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.

جبران خسارت در نتیجه عقب نشینی ملک

اولین نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را، هر گونه که صلاح می‌داند، اجرا کند.

این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح‌های عمرانی قرار دهید. پس مقاومت در این زمینه فایده ندارد.

در واقع قانون به شما اجازه نمی‌دهد که به خاطر منافع شخصی خود، جلوی طرحی را که منافع عمومی در پی خواهد داشت، بگیرید. بهتر است روشی پیدا کنید که از این عقب‌نشینی متضرر نشوید.

برای پیشگیری از ضرر و زیان، به نکات زیر دقت کنید:

• بر اساس قانون، هنگامی که شهرداری به دلیل اجرای طرح‌های عمرانی مالکی را مجبور به تسلیم ملک کند و یا به ملکی خسارتی وارد کند، ملزم به پرداخت هزینه خواهد شد.
• خسارت ممکن است به اعیان یا به عرص? ملک وارد شده باشد. (منظور از اعیان ساختمان و بنا است و عرصه به معنای زمین ملک است.)
• در هنگام وارد شدن خسارت به اعیان، کارشناسان رسمی دادگستری میزان خسارت وارده را بررسی و مبلغی را تعیین می‌کنند و شهرداری موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.
• در مورد خسارت به عرصه، یعنی مواقعی که شهرداری تمام یا بخشی از ملک را تصرف می‌کند، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می‌شود و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد. اگر مبلغ به‌دست‌آمده، بیشتر از بهای ملک در زمان ارزیابی باشد، بهای ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می‌شود.
• پس از تعیین مبلغ، شهرداری موظف به پرداخت خواهد بود.

شهرداری برای مالکانی که با طرح‌های عمرانی همکاری می‌کنند و بخشی از ملک خود را در راستای اجرای این طرح‌ها از دست می‌دهند، مزایایی در نظر گرفته است.

• در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.
• برای برخی املاک تخفیف‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شود.

نکته طلایی برخورداری از امتیازات شهرداری

برخی مواقع افراد از طرح‌های شهرداری اطلاع حاصل می‌کنند و قبل از اجرای طرح‌ها، خود به تخریب و بازسازی بنا می‌پردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقب‌نشینی ملک می‌کنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه‌ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.

در چنین شرایطی مالک نمی‌تواند ادعای خسارت کند زیرا شخصاً به تخریب و عقب‌نشینی ساختمان اقدام کرده است و هنوز اجباری از سوی شهرداری وجود نداشته است.

در این حالت شهرداری نه تنها وظیفه‌ای برای پرداخت غرامت ندارد، بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود. البته ممکن است به دلیل اقدام داوطلبان? مالک در جهت نوسازی شهر و هماهنگی با طرح‌های شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این زمینه وجود ندارد.

اگر می‌خواهید برای عقب‌نشینی ساختمان خود از شهرداری بهای ملک یا تراکم اضافه درخواست کنید، لازم است تا زمان صدور دستور تخریب منتظر بمانید و سپس برای تخریب و بازسازی اقدام کنید.

عقب‌نشینی در هنگام نوسازی

گاهی اوقات در هنگام تصمیم برای بازسازی بنا و مراجعه به شهرداری برای دریافت پروان? ساخت، با دستور عقب‌نشینی ساختمان مواجه می‌شوید.

این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که در نقشه‌های آیند? شهرداری، تصمیم برای تعریض معابر منطق? شما وجود دارد، اما طرح تعریض هنوز به مرحل? اجرا نزدیک نشده است. در واقع شما قبل از اقدام شهرداری، تصمیم به نوسازی بنای خود گرفته‌اید. این مسئله به خصوص دربار? ملک‌هایی که در کوچه‌های باریک قرار دارند زیاد مشاهده شده.

برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی، نکات زیر را در نظر داشته باشید:

1. هنگام مراجعه برای دریافت پروان? ساخت، کارشناسان مقدار عقب‌نشینی ملک را، که برای تعریض معابر لازم است تعیین می‌کنند. در این هنگام، ابعاد و محدود? ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص می‌شود. مقدار عقب‌نشینی تعیین‌شده حتماً باید در زمان ساخت رعایت شود. در صورت رعایت نکردن محدوده، پس از پایان ساخت دچار مشکلات فراوانی خواهید شد.
2. در صورت بروز تخلف در زمین? عقب‌نشینی ملک، شهرداری گواهی پایان کار را صادر نخواهد کرد و در صورت نبود این گواهی، دریافت سند ممکن نخواهد بود.
3. طبق قانون، شهرداری مالک کوچه‌ها و معابر عمومی است. بنابراین اگر در هنگام ساخت از حدود عقب‌نشینی عبور کنید، در واقع در املاک شهرداری دخل و تصرف کرده‌اید. شهرداری می‌تواند برای تخریب ملکی که از حدود عقب‌نشینی عبور کرده است اقدام کند و یا جریمه‌ای برای مالک متخلف در نظر بگیرد.
4. تصمیم در زمین? تخریب یا جریمه، به نظر کارشناسان شهرداری و بررسی کمیسیون‌های مربوطه بازمی‌گردد.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

نحوه طرح دعوی علیه شهرداری

حتی اگر شهرداری مجاز به تصرف در ملک باشد، پیش از آن باید نسبت به خرید یا تملک آن اقدام می‌نمود.

در همین‌راستا، جهت طرح شکایات علیه شهرداری تحت عنوان تصرف عدوانی یا مطالبه خسارات ناشی از تخریب یا تجاوز، باید به دادگاه‌ عمومی مراجعه کرد.

تشخیص و ثبوت تخلف از قوانین یا عدم تخلف از قوانین توسط قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده، به عمل خواهد آمد.

بنابراین، برای شکایت از شهرداری مراجعه ابتدایی به دیوان عدالت اداری ضرورتی ندارد مگر اینکه متضرر یا ذینفع قصد ابطال مصوبه شهرداری را داشته باشد.

به‌علاوه، برای حل اختلاف ثبتی باید به هیأت نظارت ثبتی منطقه مراجعه کرد.چراکه البته طبق ماده 10‏ آیین‌نامه ماده 25‏ اصلاحی قانون در مواردی که مالک به طور کتبی تقاضای اصلاح سند مالکیت خود را در مورد کسر مساحت و طول اضلاع بنماید، رسیدگی با روسای واحدهای ثبتی خواهد بود.

مطلب پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

جمع‌بندی عقب نشینی ، اصلاحی ملک

 

1. هنگامی که ملکی در محدود? طرح‌های شهرداری قرار می‌گیرد، مالک موظف به همکاری با این نهاد است.
2. بهای ملک و یا خسارتی که به عرصه و اعیان ملک وارد می‌شود، توسط کارشناسان تعیین خواهد شد و شهرداری موظف به پرداخت این بها خواهد بود.
3. در برخی موارد شهرداری تسهیلاتی برای مالکانی که ملک آن‌ها در محدود? طرح‌های عمرانی قرار گرفته است در نظر می‌گیرد.
   این تسهیلات شامل اعطای مجوز تراکم اضافه و تخفیف‌های مالیاتی می‌شود.
4. در صورتی که قبل از صدور دستور تخریب توسط شهرداری اقدام به بازسازی ملک خود کنید، برای مقدار عقب‌نشینی ساختمان بهایی دریافت نخواهید کرد.
5. اگر در زمان بازسازی بنا، شهرداری دستور به عقب‌نشینی ساختمان داده باشد، مالک ملزم به رعایت حدود تعیین‌شده خواهد بود.
6. عدم رعایت حدود منجر به تخریب ملک یا تعیین جریمه خواهد شد.