دانشگاه عمران

تغییر کاربری تجاری، اداری و مسکونی تحت چه شرایطی امکان‌پذیر می‌باشد؟

تغییر پهنه کاربری ساختمان یکی از مسائل مهم در زمینه برنامه‌ریزی شهری و توسعه پایدار است که تأثیرات گسترده‌ای بر روی شهرها و جوامع دارد. با گسترش جمعیت و نیازهای متنوع جامعه، تغییرات در استفاده از فضاهای شهری ضروری شده است.

تغییر پهنه کاربری ساختمان به معنای تغییر نوع کاربری یک ساختمان یا منطقه است و ممکن است شامل تبدیل ساختمان‌های مسکونی به تجاری، فضاهای صنعتی به فضاهای تفریحی و سبز، یا حتی تغییر کاربری موقعیت جغرافیایی بین شهرها و روستاها باشد. در این مقاله، به بررسی تغییر پهنه کاربری ساختمان می‌پردازیم و عوامل مؤثر در این تغییرات را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

همچنین، تأثیرات اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی این تغییرات را نیز بررسی خواهیم کرد. این مقاله با هدف افزایش آگاهی درباره تغییرات پهنه کاربری ساختمان و تأثیرات آن در رشد و توسعه شهرها، به مطالعه و تحلیل تجربیات مختلف در این زمینه می‌پردازد و نقش برنامه‌ریزی شهری در تسهیل این تغییرات را مورد بررسی قرار می‌دهد.

پهنه یا همان پهنه کاربری چیست؟

نحوه استفاده از اراضی، چگونگی ساخت و ساز، کم و کیف فعالیت‌های قابل استقرار و بهره‌برداری‌های مجاز در محدوده‌هایی مشخص شده تحت عنوان پهنه می‌باشد.

انواع پهنه کاربری

هر یک از پهنه‌ها، ضوابط و مقرراتی برای ساخت و ساز دارند و امکان احداث کاربری (مسکونی، اداری، تجاری و ….) در هر یک از آن‌ها مشخص شده است. بطور مثال در تمامی پهنه‌های سکونت تنها احداث واحدهای مسکونی مجاز می‌باشد.

استثنا: ئدر املاک مسکونی که دارای واحد تجاری هستند و پایانکار و یا اسنادی جهت تثبیت آن دارند، به همان میزان شهرداری اجازه احداث مجدد آن را خواهد داد.

پهنه کاربری R

پهنه مسکونی یا پهنه R، مناطقی از شهر با مساحت 266 کیلومتر مربع را شامل می‌شود که استفاده اصلی آنها مربوط به مسکونی است. در این نوع پهنه، ممکن است ساخت و سازهای خاصی ممنوع یا مشروط باشد و تنها فعالیت‌های تجاری مرتبط با نیازهای اساسی ساکنان در مناطق و محلات مجاز باشد. به دلیل منافع بالقوه بزرگی که از ساخت و ساز در پهنه R برخوردار است، سازندگان، مشاورین املاک و سرمایه‌گذاران بسیار علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در این حوزه هستند. با این حال، پهنه R همیشه جذاب و سودآور برای سازندگان نیست و گاهاً عدم آشنایی کافی با انواع پهنه‌ها می‌تواند به خسارات جدی برای آنها منجر شود.

پهنه تجاری یا پهنه S

پهنه تجاری یا پهنه S، بخشی از شهر با مساحت 182 کیلومتر مربع را شامل می‌شود. در این پهنه، فعالیت‌های تجاری و اداری به طور عمده انجام می‌شود و سهم سکونت در آن بسیار محدود بوده و تحت ضوابط خاص شهرسازی عمل می‌کند. فعالیت‌ها در این پهنه به صورت فشرده در مراکز جدید و مناطق در حال توسعه شهری با دسترسی به محورهای اصلی، خطوط حمل و نقل عمومی و ایستگاه‌های اصلی مترو محدود می‌شود. طبق ضوابط تعیین شده در پهنه S، امکان ساخت واحدهای تجاری و اداری وجود دارد که از نظر سرمایه‌گذاری سودآور هستند، اما به شرط آشنایی سازندگان با نوع پهنه مورد نظر و الزامات مربوطه.

پهنه مختلط یا پهنه M

پهنه مختلط یا پهنه M، بخش‌هایی از شهر با مساحت 247 کیلومتر مربع را شامل می‌شود. در طرح‌های پهنه‌بندی جدید، این پهنه به زمین‌هایی اشاره دارد که قابلیت برپایی فعالیت‌های چندمنظوره، کاری و سکونت را دارند. این پهنه در نوع‌بندی‌های ساماندهی شهری تعیین شده و در برنامه‌های جدید برای توسعه مناطق استفاده می‌شود.

پهنه حفاظت فضای سبز یا پهنه G

پهنه حفاظت فضای سبز یا پهنه G، بخش‌هایی از شهر با مساحت 207 کیلومتر مربع را شامل می‌شود. این نوع پهنه‌بندی به فضاهای سبز، پارک‌ها و سایر مکان‌های مشابه اختصاص دارد و تغییرات در این نوع پهنه‌ها باید با توافق شهرداری‌های مربوطه انجام شود.

تبدیل پهنه‌ها بسیار موضوع مهمی می‌باشد و به همین دلیل توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی از کارشناسان باتجربه مشاوره بگیرید.

تجمیع پلاک‌ها با پهنه‌های مختلف

تجمیع املاک (بطور مثال: تجمیع ملک با پهنه مسکونی و مختلط) با پهنه‌های متفاوت بستگی به موقعیت و شرایط هر یک از املاک دارد.

طرح‌تفصیلی تهران اگر چه کاربری تک‌تک زمین‌ها و ساختمان‌های موجود در پایتخت را تعیین کرده و برای هر پلاک، سقف معینی از تراکم قابل احداث را درنظر گرفته، اما با مسیر جدیدی که معاونت شهرسازی شهرداری‌ در اجرای این طرح به وجود آورده، مالکان ناراضی از نتیجه استعلام طرح‌تفصیلی می‌توانند درخواست تغییر کاربری ملک‌شان را در سه مرحله به نهادهای مسوول طرح ارائه کنند تا درصورت سازگاری خواسته مالک با شرایط محله، مقررات ویژه مخصوص پلاک درخواستی، برایشان وضع شود.

مطلب پیشنهادی: همه چیز درباره طرح تفصیلی تهران

هر گونه پیشنهاد و درخواست احداث بنای متفاوت با طرح تفصیلی جدید طبق ضوابط از پیش تعیین شده ابتدا در شهرداری منطقه مربوطه بررسی و به کمیسیون ماده پنج فرستاده می‌شود و سپس در صورت نیاز به شورای عالی شهرسازی و معماری برای بررسی بیشتر فرستاده می‌شود.

مسیر تغییر پهنه کاربری ساختمان برای مالکین

جاوید سه مرحله را برای بررسی و تایید و موافقت با درخواست مالک در خصوص تغییر کاربری ملک عنوان کرد و گفت: برای این کار مالک ابتدا باید درخواست خود را به معاونت شهرسازی شهرداری منطقه سکونت خود برده تا پس از بررسی اولیه به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال شود.

او اضافه کرد: در مرحله آخر پس از بررسی در کمیسیون ماده پنج در صورت نیاز به بررسی مجدد درخواست مالک به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده می‌شود تا تایید نهایی در این شورا اعلام شود.

معاون شهرسازی شهرداری تهران افزود: درخواست مالک ممکن است تفاوت در پهنه‌بندی، کاربری یا هرگونه ضوابط متفاوت با ضوابط پهنه‌بندی طرح تفصیلی را شامل شود.

مراحل تغییر کاربری ساختمان چیست؟

قبل از آنکه صاحب ملک اقدامی در جهت ساخت و ساز انجام دهد، باید از سمت شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند. عدم دریافت این پروانه، به منزله این حکم است که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است. در پروانه ساخت ضوابط به طور کامل قید شده‌ است و مالک بر نوع کاربری آن رضایت دارد. اما در صورتی که بعد از ساخت ملک مسکونی از آن ملک استفاده تجاری یا اداری بکند، به عنوان متخلف شناخته خواهد شد.

مطلب پیشنهادی: اخذ مجوز شهرداری

در ادامه به بررسی مراحلی می‌پردازیم که برای تغییر کاربری املاک به آن نیاز داریم.

قدم اول: ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی

شما برای تغییر کاربری ملک در مرحله اول باید یک فرم درخواستی را پر کنید که در آن ارائه مشخصات ملک و مالک از شما خواسته می‌شود.

همچنین باید عنوان کنید که چه نوع تغییر کاربری را می‌خواهید که انجام دهید. آیا به دنبال ملک تجاری هستید یا مسکونی مد نظرتان است؟

پس از آن مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی ارائه داده و روند کارها به صورت الکترونیکی طی می‌شود و شما قادر خواهید بود تا مراحل تغییر کاربری ملک خود را در سایت‌های مرتبط با دفاتر نوسازی دنبال کنید.

البته به طور کلی این کار یک پروسه اداری زمان بر است.

مطلب پیشنهادی: آموزش نحوه دریافت کد نوسازی

قدم دوم: بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید

در مرحله بعد برای تغییر کاربری ملک، انطباق اظهارات مالک با آن چیزی است که در بازرسی انجام می‌شود و هر دو این موارد باید با یکدیگر مطابقت داده شوند.

در این مرحله اطلاعاتی را که برای تایید تغییر کاربری ملک جمع آوری می‌شود باید اطلاعات جامعی باشد. از شرایط محیطی اطراف ملک گرفته تا عرض معبر و بسیاری نکات دیگر که حتما باید در جریان بازرسی ملک تجاری یا ملک مسکونی انجام شود.

سپس دستور نقشه جدید صادر می‌شود که این کار هم توسط دفاتر نوسازی انجام می‌گیرد. در نقشه جدید، طراحی جدید نقشه بر اساس جایگاه ملک و فضای شهری که در آن قرار دارد و همچنین تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری صورت می‌گیرد.

قدم سوم: تهیه نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید ملک

با توجه به مراحل قبلی که انجام می‌شود و بر اساس دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری ملک، مالک آن ملک تجاری یا ملک مسکونی باید برای تهیه آن نقشه اقدام کند.

همچنین نکاتی که در تهیه نقشه جدید ذکر شد باید در نقشه جدید بارز و مشخص باشد.

سپس این نقشه از طریق مهندسان طراح و مالکان به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می‌شود و پس از بررسی کامل توسط این نهاد، توسط کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی تایید شده و مجوز آن صادر می‌شود.

در بخش صدور نقشه کارشناسان دفاتر نوسازی شرایط اطراف ملک و کمبودهای ملک برای ملک تجاری را مد نظر قرار می‌دهند و اگر مالک در ارتباط با ضوابطی که از سوی شهرداری برایش تعیین می‌شود اعتراضی داشته باشد باید قبل از تکمیل مراحل تغییر کاربری ملک خود با مراجعه به دفاتر نوسازی شکایت خود را اعلام کند.

قدم چهارم: نوسازی ملک با کاربری جدید

پس از اخذ مجوزهای لازم از سوی دفاتر خدمات نوسازی به منظور تغییر کاربری ملک، ملک مورد نظر تخریب شده و ساختمانی جدید با آیتم‌های جدیدی که باید در آن رعایت شود ساخته شده و جایگزین ملک قبلی می‌شود.

البته در همه موارد تغییر کاربری ملک نیاز به تخریب ساختمان قدیمی نیست و تنها دریافت مجوز تغییر کافی است.

استثنائات استفاده تجاری از مسکونی

هر چند بر اساس قوانین شهرداری‌ها نمی‌توان کاربری قید شده در پروانه ملک را تغییر داد و به گونه دیگری از آن استفاده کرد اما در این قوانین استثنائاتی هم پیش بینی شده است که یکی از آنها استفاده تجاری از ملک مسکونی است که البته دارای شرایطی بوده و در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.

1. طبق تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی “به وسیله مالک” از نظر این قانون، استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.
2. همچنین بر مبنای «قانون محل مطب پزشکان» مصوب 1366 فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه‌های وابسته در ساختمان‌های مسکونی، تجاری و ملکی استیجاری بلامانع است.
3. برابر ماده واحده «قانون دفاتر روزنامه و مجله» مصوب سال 1377 هم تأسیس دفتر مطبوعات و فعالیت شغلی صاحبان روزنامه‌ها و مجلات در واحدهای مسکونی مستقل یا مجتمعی که به طور کامل در اختیار روزنامه و مجله قرار گیرد و همچنین ساختمان‌های اداری، تجاری و استیجاری، پس از اخذ مجوز قانونی از شهرداری بلامانع است.
4. قانون «کانون کارشناسان رسمی دادگستری» مصوب سال 1381 (ماده 34) نیز فعالیت کارشناسان و مترجمان رسمی دادگستری را در واحدهای مسکونی مشمول تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها کرده است.

بنابراین، این افراد از امتیاز مقرر در این تبصره برخوردارند. البته مشاغلی هم که تحت عنوان مشاغل خانگی فعالیت می کنند در این بین حضور دارند که می توانند در ملک خود فعالیت اقتصادی داشته باشند که ادامه موضوع آن خارج از این بحث است.

استفاده برای مالک یا مستأجر؟

مشاغلی که در تبصره بند 24 ماده 5 قانون شهرداری‌ها ذکر شده یا به موجب قوانین دیگر از امتیاز آن برخوردار می‌شوند، استثنایی بر اصل لزوم استفاده از املاک موافق کاربری مصوب هستند و در اجرای استثنا باید به نص قانونی اکتفا کرد. بر این مبنا، منظور از «مالک» در این تبصره مالک عین (مالک اصل ملک) است، نه مالک منافع.

نظریه شماره 4472/7-21/7/1388 اداره کل حقوقی قوه قضائیه مؤید این نظر است.

در سایر موارد قانونی به شرح مستندات اشاره‌ شده، بهره‌برداری از محل از سوی مستأجر با رعایت ضوابط مقرر بلامانع خواهد بود.

بدیهی است در بهره‌برداری از اماکن مسکونی به عنوان محل کسب و پیشه، رعایت نظامات و اصول فنی و ضوابط شهرسازی الزامی است و در صورت تخلف از این امور، موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها قابل رسیدگی است.

لازم به ذکر است که اگر فعالیت شغلی برخی مشاغلی که در بالا ذکر شده، واجد شرایط و وصف مزاحمت به شرح مقرر در بند 20 ماده 55 قانون شهرداری‌ها باشد، با طرح شکایت از سوی مجاوران و همسایگان یا تشخیص عوامل شهرداری، قابل طرح در کمیسیون مربوط خواهد بود.

در شهرهایی مثل تهران که عموم ملک ها با سند مسکونی هستند و مورد کاربری اداری قرار گرفته اند، همچنین از طرفی به منطور حمایت از کسب و کارهای مختلف این موضوع از حساسیت کمتری برای شهرداری برخوردار است. توجه داشته باشید که همه این موارد در حالی است که همسایگان شما از شما شکایتی نداشته باشند.

هزینه تغییر پهنه کاربری ملک

هزینه‌های تغییر کاربری ملک در چندین بخش دسته بندی می‌شوند و رقم دقیقی را نمی‌توان برای آن مشخص کرد.

اگر در شهرداری یک منطقه کمتر از میزان مصوب شورا از فردی دریافت شود، تخلف محسوب شده و این اتفاقی است که بارها در شهرداری‌ها در ارتباط با تغییر کاربری ملک افتاده که با پیگیری و شکایات از فرد مورد نظر هزینه‌ها اخذ شده است.

جدای از این مسائل نوع کاربری‌ها ملک هم در پروانه ساخت آن ثبت شده و شهرداری وظیفه دارد همیشه بر نوع کاربری نظارت داشته باشد و مانع از تغییر کاربری ملک به صورت غیر قانونی شود و از تخلفات صورت گرفته و نقض قوانین در این زمینه جلوگیری کند.

قسمتی از هزینه‌های این تغییر مربوط به هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری است که بر اساس موقعیت ملک و کاربری مشخص می‌شود.

همچنین عوامل دیگری همچون متراژ ملک، موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار است.

برای مثال ممکن است هزینه تغییر کاربری ملک برای یک کوچه یا خیابان با خیابان یا کوچه مجاور آن متفاوت باشد این مساله حتی برای دو ساختمان مجاور یکدیگر نیز ممکن است اتفاق بیافتد.

هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک در نظر گرفته می‌شود که از سوی شهرداری تصویب می‌شود و برای اطلاع از آنها حتما باید به شهرداری مراجعه شود. هزینه این تغییر ملک اداری یا تجاری در تهران از متری 100 هزار تومان تا متری 10 میلیون تومان متفاوت است.

جمع بندی

 

• کاربری املاک در واقع به نوع کاربرد ملکی گفته می‌شود که در آن زندگی می‌کنیم یا مشغول به کار در آن هستیم که به کاربری مسکونی یا ملک مسکونی و کاربری تجاری یا ملک تجاری و اداری تقسیم می‌شود.
• مراحل تغییر کاربری به این صورت است که شما باید از ابتدایی ترین مرحله یعنی پر کردن فرم درخواست در دفاتر نوسازی شروع کنید و تا مرحله اخذ مجوز پیش بروید که امروزه همگی آنها به صورت الکترونیکی انجام می‌شود.
• بر اساس قوانین موجود در زمینه تغییر کاربری ملک، در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است بر اساس آنچه بر طراحی نقشه‌های طراحی شده حاکم است، در پروانه‌ ساختمان‌ها نوع استفاده از آن ساختمان را مشخص کند که مسکونی یا ملک تجاری و اداری است.
• قبل از آنکه صاحب یک ملک اقدامی را در جهت ساخت و ساز انجام بدهد، باید از سوی شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند چرا که عدم دریافت این پروانه، این حکم را دارد که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است.
• مراحل تغییر کاربری ملک عبارتند از: ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی، بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید، تهیه نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید ملک، نوسازی ملک با کاربری جدید.
• به منظور تغییر کاربری ملک تجاری یا ملک مسکونی هزینه‌هایی را باید پرداخت کرد که عبارتند از: هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری، که بر اساس موقعیت ملک و کاربری ملک هم مشخص می‌شود.
• عواملی همچون متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار گرفتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار هستند.
• تخلف از قوانین شهرداری‌ها در زمینه تغییر ملک مجازات سنگینی همچون جریمه‌های سنگین نقدی و زندان را به دنبال دارد.