دانشگاه عمران

برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نکات زیادی وجود دارد. شما باید با انواع تقسیم نامه ها، متن آنها و عرف تقسیم واحدها آشنا باشید. این مقاله برای شروع یک مشارکت در ساخت حرفه‌ای لازم است. پس حتماً این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.

تقسیم نامه چیست و چه کاربردی دارد؟

در مشارکت در ساخت با توجه به اینکه مالکین و سازنده با یکدیگر شریک هستند، باید مشخص شود که آپارتمان جدید به چه شکل تقسیم می‌شود. این اتفاق در تقسیم نامه عملی شده و به طور کامل سازه جدید بین ذینفعان تقسیم می‌شود. پس به طور کلی تقسیم نامه مشخص کننده مالکیت افراد بر واحدهای آپارتمان جدید است. ما با دو مدل تقسیم نامه مواجه خواهیم شد:

تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت

این تقسیم نامه در قرارداد مشارکت و به عنوان بخشی از قرارداد تنظیم می‌شود. باید در متن تقسیم نامه مشخص کنید که چه واحدهایی و حتی کدام پارکینگ و انباری مربوط به سازنده و کدام یک مربوط به مالکین است. این مورد یکی از بخش‌های مهم قرارداد مشارکت در ساخت است. می‌توانید نمونه‌ی این نوع تقسیم‌نامه را در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ببینید.

تقسیم نامه دفترخانه اسناد رسمی

در انتهای پروژه پس از دریافت پایان کار، سازنده باید آن را به اداره ثبت ارائه دهد. اداره ثبت بر اساس پایان کار و نقشه‌های مهندس نقشه بردار نظام مهندسی، به سازنده یک صورت مجلس تفکیکی می‌دهد. شما باید به همراه سازنده این صورت مجلس را به دفترخانه اسناد رسمی ببرید تا در آنجا یک تقسیم نامه محضری تنظیم کنید. دقت کنید که تا مرحله دریافت صورت مجلس تفکیکی روند کاری با سازنده است اما مالکین باید در دفترخانه برای تنظیم تقسیم نامه حاضر باشند. دادن وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده یکی از فعالیت‌های خطرناک مالکین است که می‌تواند آنها را با مشکل روبه رو کند.

برای همین به هیچ وجه و به هیچ عنوانی در وکالت کاری، وکالت امضای تقسیم نامه را به سازنده ندهید. 

وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده ممنوع

شما در ابتدای کار باید یک وکالت کاری به سازنده برای انجام امور ساختمان بدهید. دقت کنید که این وکالت نامه نباید این دو خصوصیت را داشته باشد:

1- وکالت کاری نباید به صورت کامل باشه و به هیچ وجه نباید سازنده، وکالت امضای تقسیم نامه را داشته باشد.

2- وکالت کاری که به سازنده می‌دهید باید دارای زمان باشد و در صورت نیاز آن را تمدید کنید.

باید در نکات ریز بسیار دقیق عمل کنید زیرا همان‌طور که گفتیم مشارکت در ساخت کار حساسی است. در صورتی که با دقت و تخصص این کار را جلو ببرید میشه گفت که با مشکل غیر قابل حلی روبه رو نمی‌شوید.

نحوه اصولی تقسیم طبقات و واحدها در مشارکت در ساخت

برای این تقسیم بندی به طور کلی قانونی وجود ندارد اما در بسیاری از مناطق دارای عرف است. البته که این مورد کاملاً یک مسئله قابل مذاکره است و می‌توان تغییر داد اما در اکثر پروژه‌ها بر اساس عرف عمل می‌شود. ما در اینجا چند موردی که مخصوصاً در تهران پراستفاده است را بررسی می‌کنیم.

در بسیاری از نقاط تهران شرایط یکسانی وجود دارد و چند حالت رایج برای طبقات را بررسی می‌کنیم(این روش‌ها فقط چند نمونه هستند و قابلیت تغییر با توجه به توافق طرفین وجود دارد):

1- به صورت 60 به 40 به نفع مالکین(5طبقه):

در این حالت و با توجه به اینکه آپارتمان جدید 5 طبقه است، 3 طبقه به مالکین و 2 طبقه به سازنده تعلق می‌گیرد. عرف این است که طبقات فرد (1و3و5) به مالکین و طبقات زوج (2و4) به سازنده برسد.

2- به صورت 50-50 (5 طیقه):

در مناطق پایین‌تر تهران به دلیل ارزش کمتر زمین، سازه جدید به صورت مساوی بین مالکین و سازنده تقسیم می‌شود. برای تقسیم معمولاً یک طرف طبقات 2 و 5 و طرف دیگر طبقات 3 و 4 را انتخاب می‌کند. طبقه اول هم به صورت مساوی بین دو طرف تقسیم می‌شود.

3- به صورت 50-50 (6 طبقه):

برخی زمین‌ها امکان دریافت جواز 6 طبقه را دارند. در این وضعیت حالت‌های مختلفی وجود دارد که با توجه به طرفین باید یکی را انتخاب کنید. عرف این است که در شرایط عادی طبقات فرد (1،3،5) به یکی از طرفین و طبقات زوج (2،4،6) به طرف دیگر تعلق می‌گیرد. ولی حالت‌های زیر هم ممکن است:

• طبقات 5،1 و 6 برای سازنده و طبقات 3،2 و 4 برای مالکین یا بالعکس
• طبقات 4،3 و 5 برای سازنده و طبقات 2،1 و 6 برای مالکین یا بالعکس

حالا یکی از نکاتی که باید به آن توجه کنید مرغوبیت طبقات است. شما باید معیارهای خود را داشته باشید و فقط به عرف اکتفا نکنید. ما سعی می‌کنیم این معیارها را به صورت دقیق تشریح کنیم.

حال مالک اختیار دارید یکی از گزینه ها را انتخاب کند. در اینجا این بحث مطرح می‌شود که کدام طبقات معمولا مرغوبتر هستند؟

در پاسخ باید گفت که این موضوع نیز بسیار سلیقه‌ای است. اما عموما طبقات بالاتر در صورت وجود نور و ویو مرغوبتر هستند. اما با توجه به موقعیت و شرایط نقشه ملک این موضوع متفاوت است.

معیارهای اصلی در نحوه تقسیم واحدها مشارکت در ساخت

باید دقت داشته باشید که بدون دلیل و فقط از روی عرف برای تقسیم‌بندی تصمیم نگیرید. معمولاً تنها عاملی که افراد مدنظر قرار می‌دهند، بالاتر بودن طبقه است. اول از همه اینکه این مورد (طبقه بالاتر بودن) بسیار بااهمیت است و یکی از مهمترین عوامل در تقسیم واحدهاست. اما موارد زیر را هم مدنظر داشته باشید.

معمولاً امتیاز دادن در کنار امتیاز گرفتن قرار می‌گیرد. در نظر بگیرید اگر نکته‌ی دیگری برای شما به جز طبقات مهم‌تر است می‌توانید آن را در نظر بگیرید و کمی در طبقات کوتاه بیایید. مثلاً لیست متریال بالاتر از منطقه، می‌تواند یکی از این موارد باشد.

نکته مهم بعدی برند بودن سازنده است. اگر به دنبال سازنده‌ای هستید که برند محسوب می‌شود، شاید مجبور شوید که کمی در طبقات کوتاه بیایید. پس اگر سازنده خیلی بهتر از سازنده‌های معمولی می‌خواهید، نباید در مورد طبقات زیاد سخت گیری کنید.

دقت کنید که چه عواملی برای شما مهم است سپس برای مذاکره با سازنده اقدام کنید. اگر در این مورد نیاز به مشاوره داشتید می‌توانید با کارشناسان باتیس در ارتباط باشید یا فرم مشاوره مشارکت در ساخت را پر کنید تا ما با شما تماس بگیریم.

نحوه تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت

در این بخش معمولاً افراد با هم اختلاف نظر دارند. اول اینکه این مورد یک مسئله بسیار کوچک و کم اهمیت است و سعی کنید بابت این موضوعات مشارکت در ساخت را تعویق نیندازید. اما این مورد هم عرف مخصوص به خود را دارد:

1- مهمترین عامل، وضعیت حال حاضر پارکینگ‌ها و انباری‌هاست. یعنی اگر یک واحد بزرگترین انباری را دارد باید در آپارتمان جدید هم بزرگترین انباری را داشته باشد. در مورد پارکینگ هم این صادق است.

2- اگر چند طبقه پارکینگ و انباری هم داشته باشیم، طبقات پایینتر، پارکینگ و انباری طبقات بالاتر را باید داشته باشند. به طور مثال اگر 3 طبقه پارکینگ داشته باشیم، واحدهای طبقه اول، در بالاترین طبقه پارکینگ (منفی 1) قرار خواهند گرفت.

تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت در بیشتر اوقات مشکل ایجاد نمی‌کند اما اگر در این مورد مشکل داشتید سعی کنید از متخصص استفاده کنید. در این موارد معمولاً یا مالکین به یکدیگر اطمینان ندارند یا تفاوت در انباری و پارکینگ افراد اختلاف زیادی وجود دارد.

واحد های مشاع در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

گاهی ممکن است یک واحدی قابلیت تقسیم نداشته باشد الذا در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت می­توانند از قبل یا در موردش تصمیم­گیری بکنند و به یکی از دو طرف قرارداد انتقال بدهند و یا ممکن است به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در پایان احداث بنا می توانند آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم کنند.

یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش­ فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل کنند. همچنین هنگامی که به دادگاه مراجعه نمایند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خودتان بکنید چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوای به نتیجه خوبی می­رسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به شما تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم­الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها بصورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

منظور از تقسیم نامه رسمی چه می باشد؟!

به صورت معمول در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همان گونه که قبلاً اشاره کردیم، طرفین واحدهای مذکور را بین خود تقسیم می کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی است. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار نخواهد داشت و بر مبنای آن نمی توان اقدام به صدور سند تک برگی نمود. از این جهت برابر ماده 47 قانون ثبت کلیه معاملات ملکی، باید به صورت رسمی انجام شود مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود ندارد. یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

لازم به ذکر می باشد، در نقاطی که ثبت ملک رسمی است مانند شهر تهران یا شهر اصفهان ( کلان شهرها) کلیه نقل و انتقالات و از جمله تنظیم تقسیم نامه باید به صورت رسمی و کاملاً معتبر انجام شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت پیرو تنظیم تقسیم نامه عادی و پس از احداث بنا و تحویل واحدها سازنده با وکالت کاری که از مالک یا مالکین دارد می تواند رسماً  نسبت به تقسیم واحدها اقدام کند. زمان تنظیم تقسیم نامه پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی است. لذا تقسیم نامه باید منطبق با صورتمجلس تفکیکی تنظیم شود.

به نکاتی که در زیر اشاره می شود، توجه فرمایید:

• اگر بین مالک و سازنده اختلاف ملکی بروز بکند و مالک وکالت کاری را فسخ بکند در این حالت سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند.
• در صورت عدم همکاری مالک یا مالکین، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند که در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، ختم رسیدگی را اعلام و مالک را محکوم به تنظیم تقسیم نامه که جزء تعهدات وی در قرارداد بوده ملزم می کند.
• اگر مالک بازهم همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد مشارکت واحدها بین طرفین به صورت رسمی تقسیم می شود.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

نکات مهم در تقسیم نامه

نکته قابل بیان دیگر در تقسیم نامه های عادی این است بعد از اتمام کار ساخت و ساز، واحدها تحویل داده می شود. سازنده با وکالتی که از مالک دارد می تواند اقدام به تقسیم واحدها نماید. این مسئله در زمان تنظیم تقسیم نامه پس از گرفتن صورتمجلس تفکیکی بوده است و کاملاً منطبق با آن باید صورت گیرد.

اگر چنانچه بین مالک و سازنده به هر دلیلی اختلاف ایجاد شود و مالک این وکالت را فسخ کند. سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند و در صورت عدم همکاری مالک، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند.

 

دادگاه پس از رسیدگی و مشخص شدن حقانیت سازنده ختم جلسه را به سود سازنده اعلام می کند. چنانچه مالک همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه های رسمی حضور می یابد. مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد شراکت، واحدها را بین طرفین تقسیم می نماید.